Wir, die HDB, kaufen Ihre Immobilie diskret und zu fairen Konditionen

Wohnung verkaufen

Wir, die HDB, kaufen Ihre Immobilie diskret und zu fairen Konditionen

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus verkaufen will, wird sich mit zahlreichen Fragen befassen müssen. Im Vordergrund stehen meist der Verkaufserlös und die Frage nach der Steuerpflicht. Doch auch Begriffe wie Makler, Notar und Investor tauchen plötzlich auf. Wir, die HDB Gesellschaften, kaufen diskret Ihre Immobilie. Mit unserer kompetenten und individuellen Beratung ersparen wir Ihnen, sich in das Thema "Immobilienhandel" einzuarbeiten, wenn Sie einfach nur eine Immobilie veräußern wollen. Lesen Sie in den folgenden Kapiteln die Antworten auf die häufigsten Fragen zum Verkauf von Wohnungen.

Wir kaufen Ihre Immobilie, ganz gleich ob Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Baugrundstücke oder
sanierungsbedürftige Immobilien.

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Mit uns ist eine Kaufabwicklung innerhalb von 14 Tagen möglich! Alternativ bieten wir Ihnen auch folgende Leistungen rund ums Thema: "Verkauf einer Wohnung" an: Bewerten. Verkaufen. Profitieren.

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Informationen rund ums Thema Wohnung verkaufen

Wie kann man den Wert ermitteln, wenn man eine Wohnung verkaufen will?

Für die Wertermittlung einer Immobilie wird meist ein spezialisierter Gutachter bemüht. Er hat einen geübten Blick für verschiedene Faktoren, die den Wert mitbestimmen. Hier geht es neben dem Alter und der Größe der Immobilien auch um die Lage. Auch die Frage, ob eine Immobilie leer steht oder fest vermietet ist, spielt eine Rolle. Neben diesen allgemeingültigen Parametern kann ein Gutachter auch Baumängel oder Sanierungsstau erkennen und entsprechend in der Ermittlung des Wertes berücksichtigen. Interessant bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung ist immer auch die Miete, die mit dem Objekt erzielt werden kann.

Mit welchen Steuern muss ich beim Verkauf rechnen?

Wer eine Wohnung mit Gewinn verkauft, hat ein zusätzliches Einkommen erworben. Bei Privatpersonen müssen diese Einkünfte versteuert werden. Wer ein hohes Einkommen hat, kann damit schon in einen empfindlichen Bereich der steuerlichen Belastungen geraten. Im Fall, dass regelmäßige Immobilieneinkünfte zu erwarten ist, sollte daher über die Gründung einer GmbH oder einer UG für Immobiliengeschäfte nachgedacht werden. In dem Fall, dass die betreffende Kapitalgesellschaft die Einkünfte erzielt, wird eine Körperschaftssteuer fällig, jedoch keine Einkommenssteuer. Die Gründung einer Kapitalgesellschaft sollte jedoch mit dem Steuerberater oder einem Finanzexperten gut durchdacht werden. Wer geringe oder mittlere Einkünfte als Arbeitnehmer hat und nun nur eine geerbte Eigentumswohnung oder ein Haus verkaufen will, braucht normalerweise keine Gesellschaft.

Kann man eine Wohnung ohne Makler verkaufen?

Jeder, der eine Wohnung besitzt, kann sie auf dem Markt anbieten und einen Käufer suchen. Es gibt keine Verpflichtung, einen Makler einzuschalten. Manche Eigentümer wählen den Weg, ihre Wohnung privat zu verkaufen, um die Maklergebühren zu sparen. Auch Kaufinteressenten geben aus diesen Gründen häufig einem Verkauf von privat den Vorzug. Der Vorteil des Maklers ist vor allem in großen Städten, dass er den Markt besser kennt und meist eine Interessentenliste führt. Wer eine Wohnung in Berlin, Hamburg, essen oder München verkaufen will, ist meist auf die Marktkenntnis des Maklers angewiesen. Auch ein Verkauf der eigenen Wohnung im Ausland, etwa in Wien oder in Prag, ist bei einem Kenner der Region in guten Händen. Städte mit einer Größe wie Hannover, Essen oder darüber haben meistens eine Struktur, die ein Außenstehender nicht überblicken kann, wenn er dort eine Wohnung verkaufen will.

Wohnung verkaufen oder vermieten?

Die Frage, ob ein Verkauf oder eine Vermietung der eigenen Wohnung sinnvoller ist, muss gründlich überlegt werden. Dabei kommt es in erster Linie darauf an, welches Ziel der Eigentümer verfolgt. Will jemand beispielsweise seine Wohnung verkaufen, um ein Haus zu kaufen, werden ihm langfristige Mieteinnahmen wenig nützen. Ein Verkauf, um das Eigenkapital für die nächste Immobilie zu bekommen, steht hier meist an erster Stelle. Andere planen ein Leben als Privatier. In diesem Fall können regelmäßige Mieteinnahmen dazu dienen, ein stabiles monatliches Einkommen zu gewährleisten. Eine Wohnung zu vermieten kann dazu führen, dass der Wert der Immobilie steigt und trotzdem regelmäßig Einkünfte erzielt werden. Es ist aber ebenso möglich, dass die Mieteinnahmen ausbleiben oder eine Vermietung zu Schäden am Objekt führt. Ein Vermieter hat viele gesetzliche Pflichten zu erfüllen. Jeder Eigentümer sollte sich darüber bewusst sein.

Was kostet es, eine Wohnung zu verkaufen?

Der Verkauf und der Kauf einer Immobilie sind mit vielen bürokratischen Pflichten verbunden. Besonders zu beachten ist, dass ein Notar den Kaufvertrag beurkunden muss. Auch eine Änderung des Grundbucheintrags ist vorgeschrieben. Unter Umständen fallen Gebühren für einen Gutachter und einen Makler an. Jeder Eigentümer muss also einen kleinen Teil des Verkaufserlöses als eine Art Nebenkosten berücksichtigen. Diese Kosten werden jedoch nicht steuerlich belastet.

Die Kostenpunkte "Notarkosten" und "Maklerprovision" sind variabel zu verhandeln. In vielen Situationen wird beides vom Käufer getragen. Nicht immer läuft es aber für den Verkäufer so gut. So sind beispielsweise in gefragten Regionen wie Berlin, Essen oder Hannover die Käufer bereit, tief in die Tasche zu greifen. Wollen Sie jedoch auf dem flachen Land eine Wohnung verkaufen, kann der Hinweis "provisionsfrei für den Käufer" schon eine große Bedeutung haben.

Wohnungen und Häuser diskret verkaufen

Nicht immer nutzt ein Wohnungseigentümer oder ein Hausbesitzer seine Immobilie selbst. Inzwischen ist das Wissen um die Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen, in weiten Teilen der Gesellschaft angekommen. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten.

  1. 1. Vermietung der eigenen Immobilie
  2. 2. Verkauf der eigenen Immobilie

Wenn ein Eigentümer beschließt, seine Eigentumswohnung zu verkaufen, steht der zu erwartende Gewinn im Vordergrund. Dieser hängt nicht nur davon ab, welcher Preis erzielt wird, sondern auch von der mit dem Gewinn verbundenen Steuerpflicht.

Aus diesem Grund ist wichtig, zu wissen, welche Steuern und Abgaben auf den Verkäufer zukommen, bevor er sich entschließt, seine Verkaufsabsicht umzusetzen.

Checkliste für den Verkauf einer Wohnung

Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, sollten Sie die folgende Checkliste beachten. Gern unterbreiten wir Ihnen ein Angebot, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen. In diesem Fall nehmen wir Ihnen gemeinsam mit unseren Experten viel Arbeit ab. Wir kaufen Ihre Wohnung schnell, serviceorientiert und diskret.
 

Checkliste für den Verkauf einer Wohnung in Berlin bzw. Deutschland mit rechtlich sicheren Verträgen etc.

Häufige Fragen rund um Immobiliengeschäfte

Begriffe wie Immobilien GmbH, Maklerprovision und Spekulationssteuer tauchen auf, wenn ein Eigentümer sich mit dem Verkauf von Immobilien befasst. Für Anfänger und Laien können die zahlreichen Verordnungen und Regeln verwirrend sein. Hier lesen Sie daher die wichtigsten Fragen und unsere Antworten rund um den Verkauf von Wohnungen und anderen Immobilien.

Wann muss ich beim Verkauf einer Wohnung die Vorfälligkeitsentschädigung beachten?

Wenn eine Wohnung noch nicht abbezahlt ist, wird das Institut, das die Finanzierung gewährt hat, eine Art Entschädigung von Ihnen verlangen. Schließlich steigen Sie vorzeitig aus einem Vertrag aus. Dem Finanzunternehmen entstehen dadurch Zinsverluste. Diese Zinsverluste werden im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangt. Erkundigen Sie sich im Vorfeld über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und überlegen Sie, ob der geplante Verkauf unter Umständen verschoben werden sollte.

Kann man eine Wohnung verkaufen, die noch nicht abbezahlt ist?

Um eine Wohnung zu verkaufen, muss sie nicht frei von einer Hypothek sein. Allerdings muss der Käufer über die Belastung kennen. In den meisten Fällen wird der Käufer die Höhe der Hypothek von der Kaufsumme abziehen und direkt an den Darlehensgeber abführen. Der Verkäufer ist dadurch schuldenfrei. In vielen Fällen wollen Eigentümer ihre Wohnung verkaufen und stattdessen ein Haus kaufen oder umgekehrt. Hier wird die bestehende Hypothek meist zuerst abgelöst und dann für das neue Objekt neu verhandelt. Ein Finanzberater kann alle denkbaren Varianten durchrechnen und die beste Möglichkeit empfehlen.

Wann darf man eine Wohnung verkaufen?

Eine Wohnung darf verkauft werden, wenn man entweder alleiniger Eigentümer ist oder eine Eigentümergemeinschaft sich einig ist, dass das Objekt veräußert werden soll. Für den Käufer spielt es keine Rolle, ob er die Wohnung von einer Einzelperson, einem Unternehmen oder einer Eigentümergemeinschaft kauft. Der letztgenannte Fall tritt oft nach einer Erbschaft ein, wenn Immobilienbesitz auf eine Erbengemeinschaft übergegangen ist.

Wann kann eine Wohnung steuerfrei verkauft werden?

Wenn die Immobilie, die verkauft werden soll, vorher selbst genutzt wurde, kann sie steuerfrei verkauft werden. Wurde die Wohnung nicht selbst genutzt, ist sie steuerfrei zu verkaufen, nachdem sie zehn Jahre lang im eigenen Besitz war. Das bedeutet im Klartext, dass Sie eine Wohnung, die Sie vor zehn Jahren gekauft und vermietet haben, inzwischen steuerfrei verkaufen können. Allerdings bezieht sich das nur auf die Spekulationssteuer. Die Einkünfte aus dem Verkauf müssen Sie in jedem Fall versteuern. Hier gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder Sie werden zur Zahlung von Einkommenssteuer veranlagt, oder Sie haben eine Kapitalgesellschaft für Immobilien, dann wird die Körperschaftssteuer fällig.

Kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?

Wohnungen oder Häuser, die vermietet sind, können verkauft werden. Oft erzielen sie allerdings geringere Preise als Objekte, die frei sind. Aus diesem Grund versuchen Vermieter häufig, die Mieter zum Auszug zu bewegen, bevor die Wohnung zum Kauf angeboten wird. Hier bietet sich in den meisten Fällen ein Aufhebungsvertrag an. Wer eine Wohnung verkaufen will, in der noch Mieter wohnen, muss dem Mieter das Vorkaufsrecht einräumen. Das bedeutet, dass der Mieter, wenn er will, die Wohnung kaufen kann. Erst, wenn der Mieter bekundet, dass er kein Interesse am Kauf seiner Wohnung hat, darf ein anderer Käufer gesucht werden. Der Kaufpreis für den Mieter muss identisch mit dem Preis sein, den der Vermieter und Eigentümer auf dem freien Markt verlangt. Eine vorzeitige Übergabe an spätere Erben, um das Finanzamt zu umgehen, ist somit ausgeschlossen.

Welche Unterlagen braucht der Notar, wenn man seine Wohnung verkaufen will?

In jedem Fall muss man sich ausweisen können. Außerdem wird über den Grundbuchauszug nachgewiesen, dass man der Eigentümer der Wohnung ist. In wenigen Ausnahmen ist das nicht nötig. So können Immobilieninvestoren manchmal eine Wohnung weiterverkaufen, bevor sie selbst ins Grundbuch eingetragen wurden. Das wichtigste Dokument ist der Kaufvertrag. Wer sich übrigens beim Notartermin vertreten lassen will, muss vorher eine Vollmacht darüber ausstellen.

Was passiert mit den Rücklagen, wenn ich eine Eigentumswohnung verkaufen will?

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, hat in der Regel Rücklagen mit allen anderen Eigentümern im betreffenden Objekt gebildet. Diese Rücklagen werden meist monatlich eingezahlt und sollen bei größeren Reparaturen und Anschaffungen die akute Belastung für die Eigentümer geringhalten. Die Rücklagen verbleiben im Objekt und werden nicht ausbezahlt, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Erkundigen Sie sich über die Höhe des Anteils an Rücklagen, die für Ihre Wohnung verbucht wurden. Sie gehören zum Wert der Wohnung. In einem Kaufvertrag können diese Rücklagen gesondert ausgewiesen werden. Das hat Vorteile im Bezug auf die Grunderwerbssteuer.

Kann man seine Wohnung an seine Kinder verkaufen?

Jeder kann sein Haus oder seine Wohnung an seine Kinder verkaufen. Allerdings sollte im Vorfeld ein Gutachten zur Wertermittlung erstellt werden. Wenn der Kaufpreis unter diesem Wert liegt, ist von einer Schenkung auszugehen. Diese Schenkung ist steuerpflichtig. Zahlen die Eltern die Steuer, wird das ebenfalls als Schenkung angesehen. In diesem Fall ist der Steuerbetrag der Schenkung hinzuzurechnen. Besteuert wird der eigentliche Wert der Wohnung. Der Freibetrag für eine Schenkung ist niedriger als der Wert einer Wohnung. Die Eltern können ein lebenslanges Wohnrecht mit ihren Kindern vereinbaren. Das kann den Kaufpreis bzw. den Wert der Schenkung mindern. Dieser Weg wird gewählt, wenn Eltern wollen, dass das Haus in Familienbesitz bleibt. Außerdem werden Erbstreitigkeiten verhindert, wenn die Eltern das Haus oder die Wohnung schon vorher an ihre Kinder verkaufen. Es gehört dann nicht mehr zur Erbmasse. Mit einem lebenslangen Wohnrecht wird quasi eine Leibrente erworben. Hier spricht man von einem Verkauf auf Rentenbasis. Dieser Aspekt wird ins Grundbuch eingetragen. Sind eine Wohnung oder ein Haus mit einer Leibrente belastet, ist es schwer, einen Käufer zu finden, da er kaum einen Nutzen hat. Maximal ein Investor könnte bereit sein, das Objekt zu übernehmen. Allerdings werden derartige Bedingungen dazu führen, dass kaum jemand eine Finanzierung durchführen wird. Die Immobilie wird erst mit dem Tod des Rentenberechtigten frei von der Belastung.

Kann man seine Wohnung an seinen Ehepartner verkaufen?

Hier gelten ähnliche Regeln wie beim Verkauf einer Immobilie an seine Kinder. Oft wird eine Wohnung an den Ehepartner verkauft, um ihm eine Alterssicherheit zu bieten. Das Gerücht, am könne seine Wohnung für einen Euro verkaufen, stimmt so nicht. Es kann eine Schenkung angenommen werden, für die wieder Steuern fällig werden. Außerdem können Erben die Schenkung ganz oder teilweise zurückfordern, wenn der ehemalige Eigentümer innerhalb von weniger als zehn Jahren verstirbt. Das kann zu Konflikten führen, die oft in langwierigen Prozessen enden.

Was muss man beachten, wenn man seine Wohnung an einen Investor verkaufen will?

Ein Investor ist ein kompetenter, professioneller Käufer für die eigene Wohnung. Ähnlich wie beim Verkauf an eine Bank ist mit einem unkomplizierten Verlauf der Verhandlungen zu rechnen. Die rechtlichen Bedingungen, wenn Sie Ihre Wohnung an einen Investor oder an eine Bank verkaufen, sind identisch mit denen für einen Verkauf an eine Privatperson. Wer an einen Investor verkauft, kann allerdings keine Bedingungen an die weitere Nutzung der Immobilie stellen. Viele Familien möchten zum Beispiel gern, dass die Wohnung von Familien genutzt wird. Ein Investor wird auf derartige emotionale Aspekte keine Rücksicht nehmen, sondern die Immobilie ausschließlich verwenden, um seine Gewinne zu maximieren.

Brauche ich zum Verkauf einer geerbten Wohnung einen Erbschein?

Ohne Erbschein lässt sich eine geerbte Wohnung nicht verkaufen. Bis der Erbschein vom zuständigen Gericht ausgestellt ist, darf allerdings schon nach einem Käufer gesucht werden. Sollte es sich um eine Erbengemeinschaft handeln, darf keiner der Erben allein handeln. Die Erben müssen sich einig über den Verkauf sein. Besteht Streit über den Verkauf der Wohnung, kann eine Teilungsversteigerung durchgeführt werden, bei der dann meist Verluste hinzunehmen sind. Von einer Teilungsversteigerung sollten Sie also Abstand nehmen und im Konfliktfall eher versuchen, sich mit den Miterben zu einigen. Sollten einige Miterben dem Verkauf des Objekts nicht zustimmen, können diese auch durch eine Auszahlung des betreffenden Wertes die Wohnung für sich allein erwerben.

Kann man eine Wohnung nach einer Schenkung verkaufen?

Wer eine Wohnung geschenkt bekommt, sollte mindestens zehn Jahre verstreichen lassen, um der Spekulationssteuer zu entgehen. Die Schenkung birgt jedoch ein enormes Risiko. Wenn beispielsweise ein Großvater seinem Enkel eine Wohnung schenkt, weil er den Sohn aus der Erbfolge ausschließen will, muss er noch mindestens zehn Jahre lang leben. Der gesetzliche Erbe, in diesem Fall der Sohn des Erblassers hat das Recht, Schenkungen zurückzufordern. Der Enkel müsste dann seinem Vater den Wert der Wohnung ersetzen. Hier kann es zu bösen Streitigkeiten vor Gericht kommen, vor allem, wenn die Wohnung inzwischen verkauft wurde.

Kann man eine Wohnung auf Rentenbasis verkaufen?

Oft werden Häuser auf Rentenbasis verkauft. Doch es spricht nichts dagegen, auch eine Wohnung auf Rentenbasis zu verkaufen. Vor allem für Rentner mit geringem Einkommen ist diese Variante reizvoll. In diesem Fall ist der Verkäufer dran interessiert, die Kaufsumme nicht auf einen Schlag zu erhalten, sondern stattdessen eine monatliche Rente zu erhalten. Nach Erfüllung der Gesamtsumme geht die Wohnung in den Besitz des neuen Eigentümers über. Beim Verkauf kann zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. Das ist aber nicht zwingend erforderlich. In dem Fall, dass ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart wird, wird der Kaufpreis geringer ausfallen als bei Verzicht auf lebenslanges Wohnrecht. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist unter Umständen steuerpflichtig.

Ist das Vermieten oder das Verkaufen einer Wohnung lukrativer?

Je nach Objekt und Lage kann die Vermietung bessere finanzielle Gewinner erzielen als der Verkauf einer Wohnung. Online Rechner können in wenigen Minuten die Kosten-Nutzen-Rechnung erstellen und Vergleichszahlen liefern. Beachten Sie aber auch, dass mit der Vermietung eine Verantwortung verbunden ist, die sofort entfällt, wenn das Objekt verkauft ist.

Kann man eine Wohnung nur über einen Makler verkaufen?

Jeder Eigentümer kann seine Immobilie auf dem Markt anbieten. Es besteht keine Maklerpflicht. Wer sich entschließt, seine Wohnung privat zu verkaufen, umgeht die Maklerprovision. Dafür muss er das Objekt selbst auf den Markt bringen und einen geeigneten Käufer finden. Auch Serviceleistungen wie etwa die Suche nach einem Notar etc. kann er in diesem Fall nicht in Anspruch nehmen.

Wer seine Wohnung ohne die Beteiligung eines Maklers verkaufen will, sollte die folgende Checkliste nutzen.
Checkliste

  • Wohnung inspizieren und auf Renovierungsbedarf prüfen
  • Notwendige Renovierungen und Schönheitsreparaturen durchführen lassen
  • Wertgutachten erstellen lassen
  • Evtl. über Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beraten lassen
  • Werbung schalten
  • Besichtigungstermine planen
  • Notar suchen und Termin vereinbaren, sobald ein Käufer gefunden ist
  • Verkauf notariell besiegeln lassen

Mit welchen Kosten muss man rechnen, wenn an eine Wohnung verkaufen will?

Die Kosten für den Verkauf einer Wohnung hängen auch davon ab, welche Bedingungen vorliegen. Ist beispielsweise ein Gutachter nötig, sind die Kosten höher als ohne Gutachten. Maklergebühren trägt in der Regel der Käufer, sie können aber auch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. In jedem Fall fallen Gebühren an, die mit den gesetzlichen Vorgaben verbunden sind. Dazu gehören die Gebühren für den Notar, der den Kaufvertrag beglaubigen muss und die Löschung aus dem Grundbuch.
Zusätzlich können die folgenden Kosten anfallen:

  • Maklergebühren, Werbungskosten o.ä.
  • Gebühren für Energieausweis etc.
  • Kosten für die Wertgutachten
  • Renovierungskosten bei Bedarf
  • Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank, sofern die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist
  • Spekulationssteuer, sofern die Wohnung nicht selbst genutzt wird oder kürzer als zehn Jahre im Besitz ist.

Ist die professionelle Wertermittlung Pflicht für jeden, der eine Wohnung verkaufen will?

Ein spezialisierter Gutachter ermittelt den genauen Wert einer Wohnung. Dafür berücksichtigt er zahlreiche Aspekte wie Größe, Baujahr und Lage. Auch Sanierungsstau oder Baumängel fließen in das Gutachten ein. Ist die Wohnung vermietet, ist der Wert in den meisten Fällen niedriger als bei einer freien Wohnung. Das Gutachten gibt sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer eine Sicherheit darüber, vom richtigen Preis ausgegangen zu sein. Mitunter muss der Käufer dem finanzierenden Institut ein Gutachten vorlegen, wenn er eine Hypothek beantragen will.

Was ist eine Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn der Eigentümer die Wohnung nicht für den Eigenbedarf, sondern für die wirtschaftliche Gewinnerzielung erworben hat. Diese Steuer entfällt, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen.

Was versteht man unter einer Vorfälligkeitsentschädigung?

Sollte die Wohnung mit einer Hypothek belastet sein, hat das betreffende Kreditinstitut ein berechtigtes Interesse daran, dass die Hypothek nicht vorzeitig beendet wird. Dem Institut entgehen sonst die Zinsen für die Restlaufzeit. Für den Fall der vorzeitigen Hypothekenablösung wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese variiert je nach Geldinstitut und Konditionen.

Gibt es die Möglichkeit, dass eine Wohnung nicht verkauft werden darf?

Jede Wohnung, die im alleinigen Besitz ist, darf verkauft werden. Nicht immer sind Gewinne zu erzielen. Auch Verluste sind möglich, wenn zum Beispiel ein Sanierungsstau besteht oder die Immobilienpreise grundsätzlich niedrig sind. Sind weitere Personen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Ist das nicht der Fall, darf der Verkauf nicht eigenmächtig durchgeführt werden. Ein weiterer Hinderungsgrund ist gegeben, wenn beispielsweise eine geerbte Wohnung durch eine Bedingung im Testament im Familienbesitz verbleiben muss.

Außerdem darf keine vermietete Wohnung verkauft werden, ohne dem Mieter das Vorkaufsrecht einzuräumen.

Kann eine Wohnung verkauft werden, ohne dass Steuern fällig werden?

Beim Verkauf einer Wohnung oder einer anderen Immobilie gibt es verschiedene steuerrechtliche Aspekte. Zuerst wird der Veräußerungsgewinn bei Privatpersonen mit Einkommensteuer belastet. Wird der Verkauf über eine Immobilien GmbH abgewickelt, wird der Gewinn der Pflicht zur Körperschaftssteuer unterworfen. Außerdem wird unter Umständen die Spekulationssteuer fällig. Bei gewerblichem Immobilienverkauf muss auch Gewerbesteuer entrichtet werden, allerdings nicht auf die einzelne Immobilie, sondern je nach Umsatz auf das gesamte Unternehmen.

Ist es möglich, eine Wohnung zu verkaufen, die vermietet ist?

Selbstverständlich kann ein Eigentümer eine Wohnung auch vermietet verkaufen. Das ist der Fall, wenn er einem sozialen Engpass begegnen muss. Allerdings hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Erst, wenn er dieses nicht in Anspruch nimmt, darf die Wohnung auf dem freien Markt angeboten werden. Vermietete Wohnung lassen sich schlechter verkaufen als freie Objekte. Hier kann ein Auflösungsvertrag zwischen Eigentümer und Mieter Abhilfe schaffen.

Ist es lukrativer, eine Wohnung zu verkaufen oder sie zu vermieten?

Die Frage, ob es sinnvoller ist, eine Wohnung als Eigentümer zu verkaufen oder zu vermieten, muss gründlich berechnet werden. Dabei kommt es nicht zuletzt darauf an, welche wirtschaftlichen und persönlichen Ziele der Besitzer verfolgt. Oft spielt auch das Lebensalter eine Rolle. So kann die Vermietung eine Form von zusätzlichem Einkommen sein, das im Alter benötigt wird, um den Lebensstandard aufrecht zu halten. Der Verkauf hingegen schafft finanzielle Freiräume für wirtschaftliche Unternehmungen. Wer seine Wohnung verkaufen will, weil er ein größeres Objekt zu kaufen plant, kann mit regelmäßigen Mieteinnahmen meist wenig anfangen. Er benötigt die Verkaufssumme als Eigenkapital für das Folgeobjekt. Anders sieht es aus, wenn ein Leben als Privatier geplant ist. Dann werden monatliche Mieteinnahmen dazu dienen, ein zusätzliches monatliches Einkommen zu erzielen. Während der Vermietung kann die Immobilie im Wert steigen. Es kann also sinnvoll sein, den Verkauf für einen späteren Zeitpunkt zu planen. Trotzdem bietet auch das Vermieten einer Eigentumswohnung Risiken. Diese ergeben sich, wenn Mietzahlungen ausfallen oder ein längerer Leerstand vorliegt. Auch teure Reparaturen und Sanierungen gehen auf das Konto des Vermieters.

Welche Unterlagen müssen beim Notartermin vorliegen?

In jedem Fall müssen sich der Verkäufer und der Käufer mit einem amtlichen Dokument ausweisen können. Mittels des Grundbuchauszugs wird nachgewiesen, dass der Verkäufer der Eigentümer der Wohnung ist. Das wichtigste Dokument ist der vorbereitete Kaufvertrag. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung innerhalb einer Gemeinschaftsanlage, müssen die entsprechenden Teilungserklärungen vorliegen. In dem Fall, dass eine der beiden Parteien nicht anwesend ist, muss ein Vertreter mit rechtsgültiger Vollmacht den betreffenden Part übernehmen und beim Notar erscheinen.

Was passiert mit den Rücklagen in einer Eigentümergemeinschaft, wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen will?

Jeder Eigentümer einer Wohnung weiß, dass er neben dem sogenannten Hausgeld auch einen bestimmten Betrag zahlt, der der Eigentümergemeinschaft als Rücklage für Reparaturfälle zur Verfügung stehen soll. Damit wird verhindert, dass einzelne Eigentümer in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, wenn kostspielige Reparaturen oder Sanierungen anstehen. Diese Rücklage gehört streng genommen zur Wohnung. Sie kann beim Kaufpreis gesondert ausgewiesen werden. Das wirkt sich vorteilhaft auf die Berechnung der Grunderwerbssteuer aus. Wechselt die Wohnung den Besitzer, wird die Rücklage nicht an den Verkäufer erstattet, sondern sie geht an den neuen Besitzer über. Vor dem Kauf einer Wohnung erhält der Käufer die Information über die Höhe der Rücklage.

Kann ein Wohnungseigentümer seine Wohnung an seine eigenen Kinder oder den Ehepartner verkaufen?

Wer seine eigene Immobilie an seine Kinder oder seinen Ehepartner verkaufen will, muss sich an die allgemein geltenden Gesetze halten. Hier sollte im Vorfeld ein Gutachten zur Wertermittlung erstellt werden. Wenn der Kaufpreis unter dem ermittelten Wert liegt, geht der Gesetzgeber von einer Schenkung aus und verlangt Schenkungssteuer. Besteuert wird der eigentliche Wert der Wohnung, nicht der Verkaufspreis. In besonders kritischen Fällen kann sogar im Nachhinein ein Wertgutachten verlangt werden. Der Verkäufer kann ein lebenslanges Wohnrecht mit seinem Partner oder seinen Kindern vereinbaren. Das mindert den Wert der Immobilie. Mit einem lebenslangen Wohnrecht kann der Verkäufer eine Leibrente erwerben. Dann handelt es sich um einen Verkauf auf Rentenbasis. Diese Bedingung wird ins Grundbuch eingetragen.

Was ist lukrativer? Vermieten oder verkaufen?

Die Frage nach der besten Verwertung einer Immobilie hängt davon ab, wie der Markt sich darstellt. Bei hohen Mieten kann eine Vermietung günstiger sein. Sind die Immobilienpreise insgesamt niedrig, kann durch eine Vermietung die Zeit überbrückt werden, bis der Markt sich wieder erholt.

Was sind die Besonderheiten beim Verkauf einer Wohnung in Berlin?

Berlin ist ein Ort mit hohen Immobilienpreisen. Hier gelten ähnliche Bedingungen wie für das Verkaufen einer Wohnung in Hannover, München oder Wien. Immobilien sind sehr begehrt, das Angebot ist knapp. Auch ohne Makler dürften hier gute Preise erzielt werden. Ähnliche Konditionen treffen auch zu, wenn eine Wohnung in Essen oder Stuttgart verkauft werden soll.

Welche Besonderheiten gelten für das Verkaufen einer Wohnung nach Eigennutzung?

Wer seine Wohnung selbst genutzt hat und anschließend verkaufen möchte, genießt den Vorteil, vollkommen befreit von der Spekulationssteuer zu sein. Darüber hinaus werden die Veräußerungsgewinne als Einkommen versteuert. Es ist möglich, die Wohnung zu verkaufen und trotzdem weiterhin zu bewohnen. In diesem Fall wird entweder ein Mietvertrag mit dem neuen Besitzer geschlossen oder es wird ein Wohnrecht vereinbart. Auch in Form einer Leibrente kann die eigene Wohnung veräußert werden.

Wie kann man eine Wohnung verkaufen nach 5 Jahren?

Für den Verkauf einer Wohnung nach fünf Jahren, nach 2 Jahren oder nach 3 Jahren gelten identische Regeln. Bei einer vorangegangenen Eigennutzung entfällt die Spekulationssteuer. Wurde die Wohnung nicht selbst genutzt, kann sie ohne Spekulationssteuer erst nach 10 Jahren verkauft werden.

Wie verläuft der Verkauf einer Wohnung nach einer Erbschaft?

Wenn jemand eine Wohnung erbt, kann er im Normalfall die Wohnung wiederverkaufen. Er muss abwarten, bis die Grundbucheintragung erfolgt ist. Dieser Eintrag ist für Erben innerhalb einer gesetzlichen Frist kostenfrei. Vorsicht ist bei einer Erbengemeinschaft geboten. Sind sich nicht alle einig, kann es zu Problemen kommen. Hinzu kommt, dass die Miterben ein Vorkaufsrecht vor Fremden haben. In seltenen Fällen ist der Verkauf einer Wohnung, die geerbt wurde, ausgeschlossen. Diese Einschränkung ist bindend. Es ist auch möglich, dass die geerbte Wohnung mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit belastet ist. Ein Verkauf ist dann möglich, allerdings wird der Preis aufgrund dieser Bindung an einem Bewohner relativ niedrig ausfallen.

Wann kann ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen für 1 Euro?

Der Verkauf einer Wohnung muss sich in der Regel am marktüblichen Preis orientieren. Oft ist die Rede von einem Verkauf zu 1 Euro, um etwa Steuerpflichten zu umgehen. Das ist grundsätzlich nicht möglich. Entweder muss der bevorteilte Käufer dann Schenkungssteuer zahlen, oder der Verkäufer wird zur Erklärung aufgefordert. Es kann sein, dass er den Verkaufsgewinn aus er angenommenen Kaufsumme dennoch versteuern muss.

Wie muss der Eigentümer eine Wohnung für den Verkauf herrichten?

Eine Kaufentscheidung ist immer auch vom optischen Eindruck abhängig. Ein Eigentümer sollte also darauf achten, dass die Wohnung in einem guten Zustand ist, wenn er sie zum Kauf anbietet. Ein frischer Anstrich und ein perfekt abgeschliffenes Parkett sind wichtige Aspekte für die Kaufbereitschaft des Interessenten. Schönheitsreparaturen sind oft verhältnismäßig preisgünstig zu realisieren. Sie können jedoch entscheidend dafür sein, ob der angestrebte Kaufpreis erreicht wird.