Privatpersonen wollen ein schönes Zuhause, Unternehmen einen sicheren Standort für Ihr wachsendes Unternehmen oder einen angenehmen Rückzugsort, Investoren eine gute und sichere Kapitalanlage.
Um dieses Vorhaben umzusetzen, benötigen viele eine Immobilienfinanzierung. Ob Bau- oder Kaufvertrag - eine Immobilie zu erwerben, kann viel Geld kosten. Dieses Geld wird in der Baufinanzierung durch die Bank dem Kunden als verzinstes Immobiliendarlehen angeboten. Die dafür zu zahlenden Zinsen werden entweder Bauzinsen oder auch Darlehenszinsen genannt und bewegen sich aktuell stark.
Eine Finanzierung wird in den meisten Fällen notwendig sein, um eine Immobilie zu erwerben. Der große Vorteil liegt darin, dass die Zeit bis zur Nutzung der Immobilie damit erheblich verkürzt wird. Wer sich eine Immobilie komplett zusammensparen will, wird kaum innerhalb einer annehmbaren Zeit sein Sparziel erreichen. Dies ist auch so, da die niedrigen Zinsen und die Sorge vor einer Inflation die Immobilienpreise weiter steigen lassen. Eine Finanzierung ermöglicht damit den Erwerb der Immobilie heute mit dem von Ihnen in der Zukunft verdienten Geld.
Nicht alle Immobilienfinanzierungen sind gleich. Je nach Anbieter variieren Nebenkosten und Zinssätze. Auch die Bindung an einen bestimmten Zinssatz ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Jede Bank kann hier selbst entscheiden, was Sie dem Kunden anbieten möchte. Nutzen Sie in jedem Fall einen Vergleichsrechner, um die bestmögliche Finanzierung zu erhalten. Je günstiger Ihre Finanzierung ausfällt, umso besser ist es für Ihr Portemonnaie. Wenn Sie sich ein Bild von den möglichen Angeboten gemacht haben, werden Sie auch mit mehr Selbstbewusstsein in die Gespräche mit der Bank gehen. Außerdem können Sie mit den Fachbegriffen mehr anfangen, da Sie sich vorab informiert haben.
Ein Rechner für die Immobilienfinanzierung gibt Ihnen in Sekundenschnelle einen Überblick darüber, wie hoch Ihre monatliche Belastung ausfallen wird. Hier werden Daten wie Eigenkapital, Zinssatz und Dauer der Finanzierung abgefragt. Auf der Basis des Kaufpreises werden dann die Zinsen, die monatlichen Raten und zusätzliche Nebenkosten berechnet. Sie haben dadurch schnell einen Überblick, ob Sie sich die Immobilie leisten können.
Man unterscheidet zwischen Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung für den Immobilienerwerb und gewerblicher Immobilienfinanzierung. Das Prozedere ist bei allen vergleichbar. Der Interessent stellt für sich einen Wirtschaftsplan in Form einer Haushaltsrechnung oder einen Liquiditätsplan auf, der die Finanzierung erleichtert und Klarheit über die maximale Finanzierungsmöglichkeit schafft. In ihm sollte die Preisspanne der Immobilie, die maximale monatliche Belastung, das Eigenkapital sowie die gewünschte Laufzeit eines Kredites enthalten sein. Das kann man auf eigene Faust recherchieren oder bei einer professionellen Beratung in Erfahrung bringen. Der nächste Schritt ist die Kontaktaufnahme mit einem Spezialisten für Immobilienfinanzierung (= Ihr Finanzierungsberater). Diese prüft unter anderem Ihre Möglichkeiten und die optimale Finanzierung. Dafür ist der Liquiditätsplan aus dem vorherigen Schritt von Nöten, damit Ihre Interessen nicht übergangen werden. Wird die Immobilienfinanzierung bewilligt, erhält der Kunde ein verzinstes Darlehen und kann damit den Kaufpreis bezahlen. Meistens ist dieses Darlehen nicht bis zum Ende der Kreditlaufzeit vollständig abbezahlt. Dafür gibt es die Anschlussfinanzierung.
Mit Ende des Kredites ist in der Regel nicht das gesamte Darlehen abbezahlt. Die Anschlussfinanzierung ist eine neue Finanzierung, die nicht an die Zinsbindung des ersten Kredites gebunden ist. Das ist ein großer Vorteil, weil günstigere Konditionen für diese Finanzierung verhandelt werden können. Ähnlich wie die gesamte Immobilienfinanzierung lässt sich auch die Anschlussfinanzierung in verschiedene Typen unterteilen.
Eine Umschuldung ist eine Übertragung von einem älteren Kredit auf einen neuen Kredit mit attraktiven Raten. Ziel einer Umschuldung ist es, Kredite mit höheren Zinsen zu einem Kredit mit niedrigeren Zinsen zu machen. Vorsicht ist bei der Vorfälligkeitsentschädigung geboten. Diese fällt an, wenn ein Kredit vorzeitig beendet wird. Daher lohnt sich eine Umschuldung nur, wenn die eingesparten Zinsen auch die möglichen Vorfälligkeitsentschädigungen übertreffen. Gründe eine feste Finanzierung zu beenden, ist der Ablauf der 10 Jahresfrist, ein Verkauf der Immobilie oder eine falsche Widerrufsbelehrung. Eine Prolongation ist die typische Anschlussfinanzierung. Kurz vor Ende der Erstfinanzierung wird diese Finanzierung neu ausgehandelt. Normalerweise werden eine neue Laufzeit und eine neue Zinsbindung vereinbart. Hierbei ist der Vorteil beim Kunden, dass die Objektunterlagen und Bonitätsunterlagen nicht erneut geprüft werden. Allerdings sind die Zinsangebote im Verhältnis zum Markt regelmäßig deutlich höher.
Bei einer Immobilienfinanzierung können viele Nebenkosten auftreten, die man vorher einberechnen sollte. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten sowie die Gerichtskosten für den Grundbucheintrag und eine mögliche Maklerprovision. Diese Kosten sind möglicherweise auch Teil einer Finanzierung. Es gibt auch die Möglichkeit, die Nebenkosten aus der Finanzierung herauszuhalten, wenn ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht. Eine umfassende Finanzierungsstrategie berücksichtigt auch die Tilgung der Kosten nach dem Kauf. Wohngeld, Instandhaltung, Steuern, Altersvorsorge; alle diese Kosten sollten einberechnet werden. Eine Finanzierung erfordert viel Weitsicht und Kalkulation. Wer das mitbringt, sollte keine Probleme bei der Finanzierung erfahren.
Grunderwerbssteuer kann man manchmal sparen. Diese ergibt sich aus einem Anteil in Prozent vom Kaufpreis. Wer ein Grundstück mit einer Immobilie kauft, der zahlt die Grunderwerbssteuer auf beides. Deshalb lohnt es sich, wenn ein Hausbau geplant ist, wenn möglich, erst das Grundstück zu kaufen und darauf die Steuern zu zahlen. Danach wird dann das Gebäude auf der Immobilie gebaut – diese läuft bekanntlich nicht weg. Hier sollte darauf geachtet werden, dass das Haus und Grundstück von unterschiedlichen Personen bzw. Firmen erworben wird. Sonst könnte im Nachhinein vom Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf alles erhoben werden.
Eine Regel ist von essenzieller Wichtigkeit unabhängig von dem Kaufpreis einer Immobilie. Der Kaufvertrag sollte niemals vor der Finanzierung unterschrieben werden. Viele gehen davon aus, dass man sich als Erstes die Immobilie sichern sollte. Das ist aber ein Irrtum. Es gibt keine Garantie für die Immobilienfinanzierung in der richtigen Höhe, bis man sie unterschrieben hat. Daher erst die Finanzierung und dann der Kaufvertrag. Und sollte der Kaufvertrag nicht zustande kommen, kann man nach vierzehn Tagen von einer Immobilienfinanzierung zurücktreten.
Das Sonderkündigungsrecht bietet dem Kreditnehmer die Option, nach zehn Jahren aus einem Darlehensvertrag auszusteigen. Das ist völlig legal und soll dem Kunden einen Schutz bieten, falls er mit den Konditionen nicht einverstanden ist. Selbstverständlich ist die Schuld damit nicht aufgehoben, sondern muss immer noch abbezahlt werden. Es müssen neue Konditionen für eine Finanzierung besprochen werden. Besonders, wenn die Zinsen während der Laufzeit sanken, kann der Kreditnehmer von besseren Bedingungen profitieren. In der Praxis wird das Sonderkündigungsrecht oft mit der Umschuldung kombiniert.
Der Käufer steht zu Beginn der Immobilienfinanzierung nicht als Eigentümer im Grundbuch. Dafür kann jedoch ein Vermerk bereits vorhanden sein. Im Laufe einer Immobilienfinanzierung wird die Immobilie schrittweise erworben.
Eigentümer ist jedoch auch nicht die Bank. Im Grundbuch wird eine Grundschuld eingetragen, die eine Bank dazu befähigt, im Zahlungsausfall die Immobilie zu verkaufen. Wann der Kunde genau Eigentümer ist, lässt sich am besten im Vorhinein mit der Bank klären.
Verhandeln mit Bedacht ist ein weiterer Tipp für eine Immobilienfinanzierung. Bei den Konditionen zu verhandeln ist nichts Ungewöhnliches. Besonders durch kleine Änderung in der Sollzinsbindung lässt sich Geld sparen. Doch haben viele Banken nur geringen Handlungsspielraum und geben diesen nicht gerne preis. Eine effektive Verhandlung beinhaltet also auch Vergleichsangebote, um den Verhandlungspartner aus der Reserve zu locken.
Eine wichtige Maßnahme, um das Risiko für den Kunden zu mindern, sind diverse Versicherungen. Mit Risikolebensversicherungen oder Versicherungen bei Verdienstausfall lässt sich eine Familie absichern. Besonders bei Neubauvorhaben können Bauherrenhaftpflichtversicherung und Neubauversicherung vor ungeplanten Kosten schützen. Wie eine Bank sich absichert, liegt es auch in der Verantwortung des Kunden, sich selbst vernünftig zu sichern.
Passend zu Absicherung ist auch eine realistische Planung der monatlichen Raten wichtig. Nicht immer ist die volle maximale Rate auch die beste Option. Eine zusätzliche monatliche Belastung wirkt sich auch immer auf den finanziellen Spielraum eines Haushalts aus. Spontane, kostspielige Ausgaben können dadurch seltener werden. Eine Immobilienfinanzierung sollte nie das Leben der Privatperson zu stark beschränken. Besonders für Befürworter von teuren Lebensweisen kann die Bindung an eine monatliche Ratenzahlung ein Verlust bedeuten. Aus diesem Grund lohnt es sich, anstelle von der maximalen Rate einen kleinen Pufferbetrag frei zu lassen.
Eigenkapital macht die Finanzierung billiger. Doch ein Eigenanteil muss nicht immer an Geld gebunden sein. Tatsächlich akzeptieren einige Anbieter auch eigenes handwerkliches Engagement als Eigenkapital, was sich positiv auf den Preis auswirken kann. Doch hier gelten nur ehrliche Angaben. Wenn Dienste als Eigenanteil angegeben werden, die man nicht richtig oder rechtzeitig erfüllen kann, könnte das negativ gewertet werden. Häufig kann die monatliche Belastung auch vom Kunden beeinflusst werden. Eine Faustregel besagt, dass die Belastung nicht über 40% des Nettoeinkommens liegen sollte. Damit bleiben etwa zwei Drittel des Haushaltseinkommens für die Lebenshaltung frei. Ist eine Finanzierung zu knapp berechnet, ist das Scheitern wahrscheinlicher.
Es gibt für einige Projekte staatliche Zuschüsse. So können Familien auf eine Unterstützung hoffen. Bevor man ein Darlehen beantragt, sollte dieser Aspekt geklärt werden. Solche Maßnahmen lassen sich durch Internetrecherche oder durch eine einfache Anfrage im Rathaus finden.
Wer sich fragt, wie teuer seine Wunschimmobilie sein darf, sollte zuerst das Haushaltseinkommen betrachten. Hier ist Vorsicht geboten. Wenn die schwangere Ehefrau ein eigenes Einkommen mit einbringen kann, muss sichergestellt sein, dass dieses Einkommen auch nach der Geburt des Kindes vorhanden ist. Ist das nicht der Fall, sollte es nicht eingerechnet werden. Auch Teenager im Haushalt sind besonders zu betrachten. Kindergeld gehört zwar zum Nettohaushaltseinkommen, wird aber nicht ewig gezahlt. Werden die Sprösslinge erwachsen, sinkt das Haushaltseinkommen. Je realistischer ein zukünftiger Immobilienbesitzer plant, umso stabiler wird sich seine Finanzierung gestalten lassen. Auf keinen Fall sollte eine Finanzierung auf Einkommen basieren, dass zukünftig erwartet wird.
Bei 4.500,00 Euro sind 40 % als Höchstgrenze für die monatliche Hypothekenbelastung 1.800,00 €. Wie teuer die Immobilie jetzt sein darf, hängt mit der Laufzeit des Darlehens, dessen Höhe und dem Eigenkapital zusammen. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren und der maximalen Tilgung von 1.800,00 Euro können 324.000,00 Euro ohne Eigenkapital bezahlt werden. Hier ist Vorsicht geboten, denn das ist noch nicht der maximale Preis. So hoch darf das Darlehen von der Bank inklusive Zinsen sein, insofern keine Anzahlung oder Anschlussfinanzierung gewünscht ist. Von diesem Betrag sind die Nebenkosten noch abzuziehen.
Die Nebenkosten, die meistens auftreten, sind Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Notarkosten. Geht man von einer Grunderwerbsteuer von 5% (Niedersachsen) aus, beträgt sie für das Beispiel 16.200,00 Euro. Eine dreiprozentige Maklerprovision und 2% Notarkosten sind demnach 9.720,00 Euro bzw. 6.480,00 Euro. Alle Nebenkosten werden von dem Gesamtbetrag abgezogen. Damit bleiben 291.600,00 Euro. Jetzt muss davon noch der Zinsanteil abgezogen werden, um den Betrag zu finden, der allein für die Immobilie vorgesehen ist. Bei einem effektiven Jahreszins von 1% sind das über 15 Jahre 43.740,00 Euro.
Dann bleiben für die Immobilie noch 247.860,00 Euro. Das ist der Kaufpreis, der nicht überschritten werden sollte.
Dieses Darlehen ist unter Privatpersonen sehr verbreitet. Diese steuern dann ein großes Eigenkapital bei. Dafür sind die Zinsen sowie die Laufzeit des Darlehens überschaubar. Im Bausparvertrag werden neben den Zinsen und dem Darlehen auch Provisionen festgelegt
Ein Bausparvertrag wirbt damit, eingezahltes Geld für Neubau oder Immobilienerwerb zu sparen. Dieses angelegte Geld wird durch Zinsen sogar passiv vermehrt. Besonders in Zeiten von hohen Zinsen galt dies als ausschlaggebende Argument für einen Bausparvertrag. Wie man das Geld dann einsetzt, bleibt einem weitgehend überlassen. Ob man sich davon eine Immobilie komplett finanziert oder es als Eigenanteil für die Immobilienfinanzierung nimmt, ist einem freigestellt. Gerne wird der Bausparvertrag auch genutzt, um Sanierungen und Modernisierungen zu bezahlen. Teilweise dient er auch zur Tilgung eines Immobilienkredits.
Ein Volltilgerdarlehen ist ein Darlehen, welches mit Vertragsende vollständig abbezahlt ist. Im Gegensatz zu den meisten anderen Darlehen muss sich also auf keine Anschlussfinanzierung geeinigt werden. Damit ist man nur kurz an die Ratenzahlung gebunden. Diese Raten sind dafür hoch und eignen sich für Menschen mit gutem Einkommen. Ein Volltilgerdarlehen unterliegt meist niedrigen Zinsen.
Annuitäten sind gleichbleibebende Beträge. Diese bestehen aus dem Tilgungsbetrag und dem Zinsbetrag. Da die Zahlungen im gleichbleibenden Muster auftreten, lässt sich mit dem Annuitätendarlehen gut die Finanzierung planen. Eine interessante Entwicklung ist die der sinkenden Zinsbeträge. Denn durch die Abzahlung steigt der Tilgungsanteil und somit sinkt der Zinsanteil von dem übrigen Kredit. Also werden weniger Zinsen berechnet, wenn das Annuitätsdarlehen schnell abbezahlt wird.
Das Hypothekendarlehen basiert auf einer Schuld im Grundbuch, der Grundschuld. Sie ermöglicht der Bank, wenn die Rückzahlungen nicht erfolgen, die Immobilie zu verkaufen und ihr Geld zurückzuführen. Die Grundschuld dient als Sicherheit und wirkt sich häufig positiv auf die Chancen aus, die Baufinanzierung genehmigt zu bekommen. Das gibt auch dem Kunden eine Sicherheit.
Die KfW Darlehen sind eine Sonderform der Annuitätsdarlehen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt Darlehen zu günstigen Konditionen für Bauvorhaben, die besonders energiesparend sind. Neben ökologischen Aspekten fördert sie auch Sanierungen für den Abbau von Barrieren (Stichwort: Barrierefreiheit in der Immobilienfinanzierung) und Einbruchsschutz.
Mit dem Forward-Darlehen sichert der Bauherr sich das niedrige Zinsniveau, welches zum Vertragsbeginn vorliegt. Dabei fällt jedoch ein Zinsaufschlag an. Diese Art von Darlehen eignet sich besonders in Niedrigzinsphasen.
Hierbei handelt es sich um eine besondere Art der Zahlung. Während der Laufzeit des Kredites werden nur die Zinsen vom Darlehen beglichen. Daher gibt es praktisch keine Tilgung. Diese wird am Ende der Laufzeit mit der Renten- oder Lebensversicherung getätigt. Die kleinen Raten sind bequem, wenn man bereits eine solche Versicherung hat. Ansonsten ist es üblich, während der Laufzeit des Kredits in die entsprechende Versicherung einzuzahlen. Besonders lohnend ist diese Art der Immobilienfinanzierung, wenn die erworbene oder gebaute Immobilie dann vermietet werden soll, damit sie selbst als Rentenversicherung funktionieren kann.
Viele sehen in den Zinsen ein abschreckendes Argument, jedoch sind diese niedriger als bei vergleichbaren Krediten. Außerdem sind die Raten über einen langen Zeitraum verteilt, häufig Jahrzehnte, sodass auch nach dem Kauf die finanzielle Freiheit des Kunden gesichert wird.
Aktuell und in absehbarer Zukunft bleiben die Zinsen auf einem niedrigen Niveau. Das stellt eine Chance für eine Immobilienfinanzierung zu günstigen Konditionen dar. Die Zinsen orientieren sich stark an der Marktsituation und dem Leitzins der Europäischen Zentralbank. Doch das sind nicht die einzigen Kriterien. Die Zinsen richten sich ebenso an dem Risiko für den Darlehensgeber, der Bonität des Kunden sowie nach der Laufzeit des Kredits.
Einige Umstände sollten schon vor dem Antrag auf Baufinanzierung geklärt sein. Zuerst die genaue Planung. Ohne eine Angabe, welche Immobilie gewünscht ist, sind auch die Kosten nicht einschätzbar. Außerdem müssen Sicherheiten oder ein festes Einkommen angegeben werden. In Deutschland bestehen momentan gute Chancen, eine Baufinanzierung zu erhalten, insofern die genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
Viele der benötigten Informationen können schon bei dem ersten Beratungstermin mitgebracht werden. Dadurch spart man sich sogar manchmal Beratungskosten. Dazu gehören die Einkommensnachweise und einen Lohnsteuerbescheid der letzten drei Monate. Außerdem verlangen viele Banken eine unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft. In ihr versichert man selbst, inwiefern SCHUFA-Einträge vorhanden sind. Diese Angaben werden nachgeprüft und sollten der Wahrheit entsprechen. Des Weiteren benötigt eine Bank die aktuellen Renteninformationen und Angaben über bereits laufende Kredite oder ein Insolvenzverfahren. Diese Daten dienen dem Anbieter lediglich zur Risikobewertung. Eine realistische Risikobewertung hilft auch dem Kreditnehmer, da dieser nicht in Zahlungsschwierigkeiten kommen möchte.
Der Anbieter fragt einige weitere private Daten ab. Dazu gehören die Art der Beschäftigung, das monatliche Nettoeinkommen, die Staatsbürgerschaft und der Verwendungszweck der Immobilie.
Neben persönlichen Informationen sind Banken auch an Auskunft über die Immobilie interessiert. Dazu zählen Grundriss, Fläche und Bilder von dem Gebäude. Bei Neubauplänen auch einen groben Baukostenvoranschlag, das genehmigte Baugesuch und eine Rohbauversicherung. Dazu kommen noch eine Schätzung der Nebenkosten und eine Übersicht von Eigenleistungen und Eigenkapital. Auch ein gut geschriebenes Exposee ist gern gesehen.
Im Regelfall regelt sich eine Bank über das Grundpfandrecht ab. Das bedeutet, dass sie bei mangelhafter Erfüllung des Vertrags die Immobilie verkaufen kann. Dieser Preis darf rechtlich nicht über dem Kaufpreis liegen. Daher bekommt die Bank im Falle einer Verpfändung nicht den gesamten Kaufpreis zurück. Deshalb ist es weit verbreitet, dass ein Darlehen nicht den gesamten Kaufpreis, sondern nur den Preis bei einer Verpfändung beträgt. Diesen ermittelt die Bank vorher.
Eine nicht unerhebliche Rolle spielen auch die SCHUFA- und Hypotheken-Scores. Wer einen negativen SCHUFA-Eintrag hat, beispielsweise für verspätete Mietenzahlung, für den verschlechtern sich die Chancen auf ein Darlehen leicht. Negative Einträge verschwinden jedoch auch nach einer Zeit, abhängig vom Eintrag. Auch auf den Hypotheken-Score wird oft geachtet. Er gibt an, wie wahrscheinlich ein Zahlungsausfall für die Bank ist. Mit solchen Informationen möchte der Kreditgeber das mögliche Risiko erkunden. Häufig ist auch die Höhe der Zinsen daran gebunden.
Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung werden zu Beginn der Finanzierung über die Sollzinsbindung festgelegt. Diese Zinsen können erst in der Anschlussfinanzierung geändert werden. Eine Sollzinsbindung kommt dem Kunden entgegen, weil er sich dadurch auf gleichbleibende Zinsen und Raten verlassen kann.
Die Dauer einer Zinsbindung bringt Vor- und Nachteile mit sich. Eine kurze Zinsbindung ist meistens günstiger und damit sind auch die Raten kleiner. Doch dafür bleibt die Restschuld nach Ende der Bindung noch hoch. Diese Restschuld wir dann zu neuen Zinsen abgezahlt. Die müssen nicht zwangsläufig günstiger als die vorherigen Zinsen sein.
Bei einer langen Zinsbindung ist die Sicherheit höher. Die aktuellen, niedrigen Zinsen bleiben lange erhalten und daher sind die Raten auch konstant. Dafür sind die Zinsen häufig etwas höher. Die Restschuld nach Ende der Erstfinanzierung ist vergleichsweise niedrig.
Für den Kunden bedeuten die Zinsen Geld, welches sie zusätzlich zur ursprünglichen Summe zurückzahlen müssen. Daher sind niedrige Zinsen generell billiger. Erhält man ein Darlehen zu einem niedrigen Zinssatz, lohnt es sich, eine lange Dauer des Kredits anzustreben. Die niedrigen Zinsen lassen sich leicht tilgen und daher ist es bequemer, das Darlehen in kleinen Raten abzubezahlen. Sind die Zinsen hoch, dann sollte man die Frist kürzer halten. Denn desto länger das Darlehen nicht zurückgezahlt ist, desto deutlicher bekommt man die Zinsen zu spüren.
Eine spezielle Art der Zinsen sind die Bereitstellungszinsen. Diese fallen nur für Darlehen von Neubauprojekten an. Diese Darlehen werden nämlich nicht auf einmal, sondern aufgeteilt auf die erledigten Bauabschnitte überwiesen. Für den Zeitraum, in dem der Anbieter für Baufortschritte Geld bereitstellt, fallen genannte Bereitstellungszinsen an. Ein Trick, diese einzusparen, ist die Einigung auf eine Bereitstellungsfreie Zeit. In dieser Zeit überweist die Bank kein Geld und damit werden auch keine Bereitstellungszinsen fällig. Das lohnt sich nur, wenn in der bereitstellungsfreien Zeit viele Bauabschnitte angeschlossen werden, sodass für diese wenig Zinsen anfallen.
Die Chance auf eine Immobilienfinanzierung ist multifaktoriell, d.h. es werden viele Aspekte betrachtet. Die Bonität stellt die Zahlungsfähigkeit eines Kunden dar. Sie kann unterschieden werden in persönliche und wirtschaftliche Bonität. Die persönliche Bonität bezieht sich auf die Verlässlichkeit des Vertragspartners, während sich die wirtschaftliche Bonität auf das Zahlungsverhalten beruft. Eine gute Bonität äußert sich in der Regel durch ein festes Einkommen und Rücklagen. Ebenso wird die Schufa häufig einbezogen. Eine schlechte Bonität sollte aber niemanden davon abhalten, eine Baufinanzierung anzustreben. Eine Bank kann diese durch Mittel wie angepasste Darlehenszinsen ausgleichen. Doch sollte der Kunde sich den Risiken eines unsicheren Einkommens bewusst sein. Bei sehr wahrscheinlichen Zahlungsschwierigkeiten ist daher von einem Kredit abzuraten. Außerdem sollte, um das eigene Wagnis zu minimieren, unabhängig von der Bonität immer ein Finanzierungsplan aufgestellt werden.
Neben der klassischen Immobilienfinanzierung gibt es noch andere Möglichkeiten, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Die Simpelste ist es, Geld zu sparen. Ähnlich wie bei einer monatlichen Belastung kann Geld auf die Seite gelegt werden, um sich davon später eine Immobilie zu finanzieren.
Eine weitere, häufige Art der Finanzierung besteht aus vielen kleinen Krediten. Es werden mehrere Kredite aufgenommen, um ein großes Projekt zu bezahlen. Manchmal erhält man so niedrigere Zinsen oder kleinere Raten. Diese Alternative kann mit einer Umschuldung kombiniert werden.
Ebenso kann der Mietkauf eine gute Alternative zur Immobilienfinanzierung bieten. Für eine Immobilie wird Miete bezahlt, die gleichzeitig auch eine Tilgung des Kaufpreises bedeutet. Nach einer vorab beschlossenen Dauer wird der Mieter dann zum Eigentümer der Immobilie. Ein Mietkauf muss nicht immer preiswert sein, da nur ein Teil der Miete wirklich zur Tilgung genutzt wird und der Rest als Mietzins den Kauf nicht antreibt. Wenn jemand eine Immobilie kaufen will, jedoch kein Eigenkapital hat oder kein Interesse an einer Immobilienfinanzierung hat, ist der Mietkauf eine gute Option. Dafür gibt es keine staatlichen Zuschüsse für den Mietkauf. Außerdem wird oft eine Anzahlung des Kaufpreises verlangt.
Eine neuartige Möglichkeit der Finanzierung ist die Mietübereignung. Bei ihr darf der Mieter schon während des Baus die Immobilie mitgestalten und diese später beziehen. Dann zahlt er gleichbleibende Mieten und kann sich am Ende des Vertrages die Immobilie überschreiben lassen. Der Mieter kann sich hier über konstante Mieten freuen, muss dafür aber mit einer langen Laufzeit rechnen.
Das Hypothekendarlehen basiert auf einer Schuld im Grundbuch, der Grundschuld. Sie ermöglicht der Bank, wenn die Rückzahlungen nicht erfolgen, die Immobilie zu verkaufen und ihr Geld zurückzuführen. Die Grundschuld dient als Sicherheit und wirkt sich häufig positiv auf die Chancen aus, die Baufinanzierung genehmigt zu bekommen. Das gibt auch dem Kunden eine Sicherheit.
Eine Sondertilgung ist das Tilgen des Darlehens zusätzlich zu den monatlichen Raten. Um eine Sondertilgung zu machen, muss ein Sondertilgungsrecht im Vertrag festgehalten sein. Dort steht auch, ob Sondertilgungen nur bis zu einem Betrag, regelmäßig oder als einzigartige Aktion möglich sind. Da sie separat zu den Raten geleistet wird, ist die monatliche Belastung höher. Daher tritt sie häufig auf, wenn die Kreditnehmer während der Finanzierung mehr Geld als zu Beginn für die Finanzierung aufbringen wollen. Um die Restschuld schneller zu tilgen und damit die Laufzeit des Vertrages zu kürzen, wird einfach mehr bezahlt. Damit spart man Zeit, besitzt die Immobilie früher und spart Zinskosten. Allerdings können auch dadurch Kosten entstehen. Denn für die Zinsen, die gespart wurden, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses tut sie nur, wenn sie keine Sondertilgungsoption im Vertrag angeboten hat. Sie darf auch eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn der Kreditnehmer mit der Sondertilgung mehr getilgt hat, als im Vertrag vorgesehen war.
Wer also eine Sondertilgung als Option haben möchte, sollte genau auf die Bedingungen im Vertrag achten. Selbst wenn eine Sondertilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung mit sich bringt, kann sich das im Einzelfall noch lohnen.
Ein eigenes Heim und eine Familie mit Nachwuchs sind Wünsche, die man selten getrennt findet. Tatsächlich ist es für die Bank ein wichtiger Faktor, inwiefern Kinder da sind oder gewünscht sind. Denn das entscheidet auch über die Konditionen für eine Immobilienfinanzierung. Eine Schwangerschaft bringt im Kontext eines zweckgebundenen Darlehens Vor- und Nachteile. Bei ohnehin schon geringem Einkommen ist Nachwuchs ein negativer Faktor für die Kreditwürdigkeit. Deshalb sollte eine bekannte Schwangerschaft auch er Bank mitgeteilt werden. Dafür ist Kindergeld ein Pluspunkt. Dieses sichere Einkommen wird auch von der Bank gewürdigt. Anders ist das mit Kindern, die bereits ausgezogen sind und noch Anspruch auf finanzielle Unterstützung haben. Das Risiko, dass ein Kind Unterstützung benötigt, wirkt sich auch auf eine Immobilienfinanzierung aus. Das Gleiche gilt für Elternzeit. In dieser Phase bekommt ein Elternteil einen Teil vom Einkommen und darf bei seinem Kind bleiben. Das stellt kein Problem dar. Aber es ist nicht sicher, dass man nach der Elternzeit die Arbeit wieder aufnimmt. Dieses Risiko kann die Zinsen und die Laufdauer der Finanzierung beeinflussen.
Daraus kann man schließen, dass eine Schwangerschaft oder bereits ausgezogene Kinder sich negativ auf eine Immobilienfinanzierung auswirken können. Während einer Finanzierung ist die Bank jedoch an den Vertrag gebunden und daher spielt es in dieser Zeit keine Rolle für die Konditionen. Gerade für finanziell sehr stabile Familien spricht also nichts gegen Nachwuchs während einer Immobilienfinanzierung.
Der Immobilienfinanzierung ist auch im Alter noch gefragt. Ein Eigenheim bietet hier Ruhe und Sicherheit. Außerdem ist sie eine gute Wertanlage.
Eine gute Rente ist auch ein sicheres Einkommen, welches für eine Ratenfinanzierung spricht. Zusätzlich besitzen Rentner auch häufig Eigenkapital, welches ein weiterer Vorteil ist. Doch dafür müssen Rentner mit besonderen Problemen kämpfen. Nur mit einem realistischen Plan kann finanzielle Freiheit auch bei der Finanzierung gewährleistet werden. Dabei dürfen Nebenkosten und ein Puffer nicht fehlen. Altersbedingte Ausgaben sollten einen Platz in ihm finden. Außerdem ist das Umfeld einer Immobilie hier von besonderer Bedeutung. Ein Umfeld, in dem man nicht alt werden will, könnte das falsche sein. Schließlich sollte man sich auch an dem Eigenheim wohlfühlen. Empfohlen wird Rentnern meistens ein Kredit mit kurzer Laufzeit. Das soll die etwas höhere Wahrscheinlichkeit für das Eintreten von Zahlungsunfähigkeit aufgrund von Krankheit oder Ableben begrenzen. Dafür sind die Raten entsprechend höher.
Immobilienfinanzierung und Rente ist also nichts Ungewöhnliches. Ob und welche Belastung man sich im Alter zumuten will, sollte aber gut überlegt sein. Auch hier gilt: Mit guter Planung ist alles möglich!
Wenn ein Paar eine Immobilie kaufen will, spricht nichts dagegen, gemeinsam die Finanzierung zu bewältigen. Es ist nicht schwer, einen Vertrag für zwei ausstellen zu lassen. Bei Ehepartnern gehört das sogar in der Regel dazu. Insofern kein Ehevertrag besteht, gehört am Ende einer Finanzierung die Immobilie beiden und daher sind auch zwei als Eigentümer im Grundbuch aufgelistet. Das geht auch bei unverheirateten Paaren. Diese sollten sich jedoch einigen, in welchem Besitzverhältnis man im Grundbuch stehen will. Es muss nämlich nicht in der Mitte geteilt werden. Es kann auch ein größerer Anteil dem einen und der kleinere dem anderen zugesprochen werden. Diese Anteile sind aber nicht abhängig vom investierten Geld der Partner, sondern von der Absprache zwischen beiden. Diese Absprache sollte, juristisch korrekt, in einem Partnerschaftsvertrag festgehalten sein. Bei zwei Menschen, die in keiner romantischen Beziehung stehen ist das ebenso möglich. Das können Freunde, Geschäftspartner oder Verwandte sein. Für den Eigennutzen bietet sich hier die Doppelhaushälfte an. Das ist ein Haus, welches aus zwei Wohnungen besteht. Damit kann jeder Vertragspartner in eine Hälfte einziehen und sich den Grundstückpreis sowie die Bau- oder Kaufkosten teilen. Auch hier sollten die Besitzverhältnisse für das Grundbuch vorher schon vertraglich geklärt sein.
Selbstständige stellen in der Fachwelt der Finanzierung eine Besonderheit dar. In Kreditwürdigkeit, Finanzierungsstrategie und Risiko unterscheiden sich selbstständige stark untereinander. Daher muss sich eine Bank auch besonders mit ihren Wünschen und Eigenschaften auseinandersetzten. Deshalb leuchtet es ein, dass ein Anbieter von Immobilienfinanzierung noch besondere Informationen anfordert.
Häufig beinhalten diese eine übersichtliche Darstellung des eigenen Geschäftes. Dafür werden eine ausführliche Bilanz sowie Gewinnermittlung benötigt. Des Weiteren, falls gegeben, Absicherungen und den Auszug aus dem Handelsregister. Eine Bank möchte den erkennen können, dass ihr Geschäftspartner auch in Zukunft zahlungsfähig und verlässlich sein wird.
Eine eigene Immobilie zu kaufen ist für ein Unternehmen ein Indikator für gesunde Expansion. Doch wie unterscheidet sich die Firmenimmobilienfinanzierung von einer Finanzierung der privaten Immobilie?
Das Prinzip ist gleich, nur im Detail lassen sich Unterschiede feststellen. So haben Banken meist eigene Konditionen für eine solche Finanzierung. Der Anbieter wird sich umfassend mit Zukunftsplänen und der aktuellen Lage des Unternehmens beschäftigen, bevor ein Angebot formuliert wird. Dafür benötigt jener Anbieter Kontoauszüge der letzten Monate, die letzten Quartalsergebnisse und den vergangenen Jahresabschluss sowie eine betriebswirtschaftliche Auswertung. Nach einer erfolgreichen Risikobetrachtung werden dann die Bedingungen auf das Unternehmen angepasst festgelegt.
Das Eigenkapital wird meistens als Teil der Erwerbssumme für eine Immobilie verwendet. Man teilt also die Kosten auf zwischen Kredit und Eigenkapital. Es gibt keine festen Regeln, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals sein sollte. Es kann lediglich für die Nebenkosten reichen oder einen großen Teil der erforderlichen Gesamtsumme ausmachen. Das Eigenkapital dient lediglich dazu, dass das Darlehen klein bleibt und daher schnell und ohne hohe Zinsen abgezahlt werden kann. Vollständig irrelevant ist es aber nicht. Die meisten Anbieter nehmen das Eigenkapital als Hilfe für die Bestimmung eines angemessenen Zinssatzes. Je geringer der Eigenanteil, desto höher die Zinsen. Das gilt besonders für sehr wenig Eigenkapital. Daher sollte man einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20% aufbringen, um Geld zu sparen. Ohne dieses Eigenkapital ist eine Baufinanzierung dennoch sinnvoll, nur gestaltet sich die Rückzahlung kostspieliger.
Eigenkapital oder Eigenanteil ist der Teil der anstehenden Kosten, der nicht vom Darlehen, sondern aus eigener Tasche bezahlt wird. Wie viel der Kreditnehmer einbringen will, bleibt ihm überlassen, doch muss er sich im Laufe der Finanzierung an den genannten Anteil halten. Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich auf die Konditionen der Immobilienfinanzierung aus. Ist der Eigenanteil hoch, sind Zinsen und Tilgungsätze niedrig. Wenn es kein Eigenkapital gibt, trägt die Bank das größte Risiko und daher sind die Bedingungen häufiger etwas teurer. Aber eine Verpflichtung zum Einbringen von Eigenkapital herrscht in der Regel nicht.
Dabei gibt es viele Arten, Eigenkapital für die Finanzierung beizusteuern. Häufig ist es erspartes von Sparkonten oder aus Bargeldreserven. Aber auch die Riester-Rente eignet sich als Eigenkapital. Es spricht auch nichts gegen private Darlehen von Verwandten oder Freunden. Ähnlich wie ein Privatdarlehen, geben einige Arbeitgeber häufig Vorschüsse oder unverzinste Kredite. Zuletzt sind auch Eigenleistungen eine Form von Eigenkapital. Wenn Renovierungen ein Teil der Immobilienfinanzierung sind, können diese, insofern der Kreditnehmer dazu in der Lage ist, auch selbst in die Hand genommen werden. Wenn sich eine Eigenleistung auf dem angestrebten Niveau befindet, wird sie gerne akzeptiert und wirkt sich positiv aus.
Jede Immobilienfinanzierung ist anders. Die Summen, der Zinssatz und die Laufzeit variieren. Daher sind auch die Wünsche bezüglich des Eigenkapitals, welches eingebracht werden soll, unterschiedlich. Ist eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich? Ja, bei einer guten Finanzierung ist das kein Problem. Auch das Eigenkapital spielt eine Rolle und variiert je nach Kunde. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich. So kann jeder eine Immobilie erwerben, ohne lange im Vorhinein zu sparen. Wenn das Eigenkapital fehlt, ist die Finanzierung in der Regel etwas teurer. Bei einem niedrigen Zins lohnt sich die Finanzierung jedoch trotzdem. Junge Menschen legen die fehlenden Eigenmittel mitunter auch auf die Laufzeit der Hypothek um. Sie zahlen Ihre Immobilie länger ab, weil Ihnen eine längere Erwerbszeit zur Verfügung steht.
Sich auf eine Immobilienfinanzierung einzulassen, ist ein großer Schritt. Wenn die eigene Immobilie der Vorteil ist, stehen einige Risiken auf der Seite der Nachteile. Wenn die Raten nicht mehr bezahlt werden, könnte eine Verpfändung der Immobilie drohen. Das wirkt sich auch auf künftige Kreditwürdigkeit indirekt negativ aus. Probleme mit der Tilgung können viele, verständliche Gründe haben. Zu hohe Raten, Bauverzögerungen, hohe Nebenkosten und hohe Zinsen gehören zu den Gründen, die mit einer guten Beratung und Vorbetrachtung verhindert werden. Allerdings können auch unvorhergesehene Ereignisse den Lebensplan aufwühlen. Dazu gehören eine Trennung, Tod, eine Kündigung, ein Unfall oder eine Schwangerschaft.
Generell sind Versicherungen eine gute Option, um sich abzusichern. Aber was passiert, wenn man sich von seinem Lebenspartner scheiden lässt? Um die Gefahr aufzuteilen, unterschreiben meistens beide Ehepartner den Vertrag zu Immobilienfinanzierung. Viele Eheverträge haben bereits Vorkehrungen für diesen Fall. Ansonsten gibt es folgende, häufige Verfahren.
Insofern beide die Finanzierung unterschrieben haben, müssen auch beide eine Lösung für jene finden. Häufig steigt eine Partei aus, überlässt dem anderen die Immobilie und erhält eine Zahlung als Ausgleich. Diese Option bietet sich nur, wenn einer die Kreditraten allein bewältigen kann und will. Hierbei wird außerdem der Nutzwert der Immobilie berechnet. Ist dieser geringer als die Raten, muss der aussteigende Partner eine Ausgleichszahlung tätigen.
Bekommt einer der Parteien Unterhalt von dem anderen, kann dieser mit den monatlichen Raten verrechnet werden.
Eine simple Methode ist auch die Vermietung der Immobilie. Von der Miete können die Raten bezahlt werden und mit Ende der Finanzierung kann das Gebäude verkauft werden. Schon während der Finanzierung kann eine Immobilie verkauft werden, um damit die Finanzierung mit einer Überweisung zu beenden. Für das vorzeitige Aussteigen aus dem Vertrag können Banken jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.
Was passiert, wenn in einer Familie jemand stirbt? Für den tragischen Fall, dass ein Partner und damit auch Verdiener stirbt, muss gesorgt sein. Niemand möchte einen Geliebten verlieren und sich dann noch verschulden. Dennoch muss das Darlehen zurückgezahlt werden. Dafür gibt es Lebensversicherungen und Risikolebensversicherungen. Mit diesen Mitteln kann man den Schulden entgehen.
Täglich erkranken oder verletzen sich Menschen in Deutschland. Wenn eine Krankheit die Aufmerksamkeit und Ressourcen einer Familie vereinnahmt, darf eine Immobilienfinanzierung nicht im Weg stehen. Es gibt drei sinnvolle Arten, sich für diesen Fall abzusichern. Eine Restschuldversicherung stellt die erste dar. Sie übernimmt die Raten, die sonst ausfallen müssten. Eine Krankentagegeldversicherung ist für gesetzliche Kassenpatienten als Angestellte besonders attraktiv. In den ersten sechs Wochen des Ausfalls zahlt der Arbeitgeber das Gehalt wie regulär weiter. Die nächste Zeit zahlt die gesetzliche Krankenkasse einen hohen Teil des Nettoeinkommens. Das kann bis zu 78 Wochen anhalten. Auch in einigen privaten Krankenkasse gibt es die Option auf Krankentagegeld nach den sechs Wochen.
Für eine Berufsunfähigkeit bietet sich die Berufsunfähigkeitsversicherung an. Jedoch erhält jemand, der seinen Beruf wegen eines Unfalls oder einer Krankheit nicht ausführen kann, eine gesetzlich vorgeschriebene Rente. Wenn diese nicht reicht, hilft die Berufsunfähigkeitsversicherung. Bevor man eine abschließt, sollte verglichen werden, ob der gesetzlich bestimmte Betrag nicht ausreicht. Denn die Berufsunfähigkeitsversicherung ist nicht billig und sollte immer mit Gegenangeboten verglichen werden.
Mit der Corona-Krise hat auch die Kurzarbeit in Deutschland stark zugenommen. Ein vermindertes Gehalt ist kein Ausschlusskriterium für eine Baufinanzierung. Reicht das Kurzarbeitergeld für die monatliche Tilgung, gibt es keinen Grund, von dem Traum von einer Baufinanzierung Abstand zu nehmen. Aber bevor man ein großes Darlehen annimmt, ist es ratsam, eine dauerhafte Finanzierung auch sichern zu können. Das geht durch erspartes oder die Gewissheit auf einen sicheren Arbeitsplatz. Diese Betrachtungen gehören für eine Bank zum Alltagsgeschäft.
Die Krise und der Lockdown haben für viel Unsicherheit in der Wirtschaft und in den Familien gesorgt. Obwohl wirtschaftspolitische einige Maßnahmen versuchen, um die Folgen abzudämpfen, sorgen sich viele. An eine eigene Immobilie wagen manche nicht einmal zu denken. Dabei spricht nichts gegen eine Immobilienfinanzierung. Ganz im Gegenteil: Die Zinsen sind auf einem historischen Tief. Dafür sind einige Anbieter vorsichtiger geworden und wollen wahrscheinlich mehr Sicherheit, wenn sie Darlehen bewilligen. Das sollte aber niemanden davon abhalten, eine Finanzierung zumindest anzufragen. Wenn die Zinsen wieder gestiegen sind, wird es teurer sein, eine Immobilie zu erwerben. Deshalb lohnt es sich, den heutigen Zinssatz für einen Immobilienkredit oder die Anschlussfinanzierung zu sichern.
Mit den niedrigen Zinsen kann auch eine Umschuldung in Betrachtung gezogen werden. Was sich früher wegen der Vorfälligkeitsentschädigung nicht gelohnt hat, kann nun einen Gedanken wert sein. Allerdings kann mit dem Sonderkündigungsrecht erst nach einer Frist von sechs Monaten der neue Vertrag anlaufen. Daher ist es empfehlenswert, sich mit der Bank auf eine zeitnahe Umschuldung zu einigen.
Achtung ist bei Dispokrediten geboten. Die niedrigen Zinsen gelten kaum für das Girokonto. Daher kann eine dauerhafte Belastung des Kontos sehr teuer werden.
Eine Immobilienfinanzierung bei Arbeitslosigkeit ist sehr schwer zu erreichen. Wer zu Beginn der Finanzierung bereits arbeitslos war, sollte nachweisen können, warum es bei ihm nicht zu einem Zahlungsausfall kommt. Das ist durch Rücklagen, eine Hypothek oder die Aussicht auf ein Gehalt möglich.
Wer erst später von Arbeitslosigkeit betroffen ist, kann sich von seinem Anbieter beraten lassen. Es gibt mehrere Wege, die, abhängig von dem Anbieter, sich als Übergangslösung anbieten. Aber ob eine der Lösungsansätze auch wirklich bewilligt wird, kann man unmöglich vorhersagen.
Eine beliebte Lösung für Zahlungsschwierigkeiten ist der Ratenkredit. Er ist ein weiterer Kredit, der einzelne Raten deckt, die sonst ausfallen würden. Er ist empfehlenswert, wenn es sich nur um einen kurzen Engpass handelt. Wenn es längerfristige Schwierigkeiten gibt, hilft der Ratenkredit nicht. Denn auch dieser muss zurückgezahlt werden, was die Tür für eine Schuldenspirale öffnet. Um gar nicht in die Gefahr zu kommen, gibt es noch andere Möglichkeiten, den Engpass zu überbrücken.
Die Tilgungsaussetzung entschärft die Ratenzahlungen. Anstelle von der vollen Summe zahlt der Kunde nur die Zinsen, die anfallen. Die Raten werden dann später abgezahlt. Dieses Verfahren ist ein guter Kompromiss für Menschen, die zeitweise Geld sparen müssen. Allerdings muss eine Tilgungsaussetzung im Vertrag bereits als Option vorgemerkt sein.
Der Tilgungssatzwechsel manipuliert, ähnlich wie die Tilgungsaussetzung, die monatlichen Zahlungen. Die Höhe der Raten wird verändert, sodass sie leichter zu bewältigen sind. Das kann ein Vorteil sein, verlängert aber die Dauer, bis das Darlehen zurückgezahlt wurde.
Eine befristete Aufenthaltserlaubnis kommt in Deutschland zusammen mit einer Blue Card oder blauen Karte EU. Doch darf man in Deutschland einer Immobilienfinanzierung zustimmen, ohne unbefristete Aufenthaltserlaubnis? Obwohl man es vielleicht nicht erwartet, ist eine Immobilienfinanzierung auch mit einer Blue Card EU möglich. Die Chancen stehen mit einer positiven SCHUFA und einem Arbeitsvertrag umso besser. Trotzdem muss man mit Skepsis von den Banken rechnen, schließlich will man kein Geld nicht nachverfolgbar ins Ausland verlieren.
