Sinnvoll und entspannt in Immobilien investieren

In Immobilien investieren – Immobilien als Kapitalanlage

Sinnvoll und entspannt in Immobilien investieren – Immobilien als Kapitalanlage

Immobilieninvestment steht aktuell hoch im Kurs. Unsichere Märkte, Niedrigzinspolitik und die Unsicherheiten über die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie führen dazu, dass Anleger Immobilien als Kapitalanlage neu für sich entdeckt haben.

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Was genau bedeutet Immobilieninvestment?

Von Investment spricht man immer dann, wenn Kapital eingebracht wird, damit sich Gewinne ergeben. Ein Immobilien Investment bedeutet demnach, das Häuser, Wohnungen oder Grundstücke gekauft werden, die dann zu einem Ertrag führen, der über dem Kaufpreis liegt. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten. So können Häuser und Wohnungen vermietet werden, um langfristig eine Rendite zu erzielen. Das gilt auch für Grundstücke, die verpachtet werden können. Die zweite Möglichkeit, um ein Immobilien Investment zu tätigen, besteht darin, die Immobilie zu guten oder sehr guten Konditionen zu kaufen und sie dann mit Gewinn wieder zu verkaufen. Immobilieninvestoren, die den Markt wie ihre Westentasche kennen, gelingt es mitunter, die Wertsteigerung einer Immobilie so korrekt zu schätzen, dass sie in nur sehr kurzen Zeiträumen hohe Renditen erzielen. In diesem Fall wird die Immobilie gekauft und sofort wieder zum Kauf angeboten. Andere Immobilien Investoren sorgen dafür, dass die Immobilie durch Renovierung und Sanierung einen höheren Kaufpreis erzielen. In diesem Fall muss allerdings zum Einkaufspreis auch das Kapital hinzugerechnet werden, das für die Wertsteigerung investiert wird.

Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien werden im Volksmund häufig als Betongold bezeichnet. Schon in der Nachkriegszeit haben Privatpersonen damit begonnen, Immobilienbesitz zu erwerben. Meist Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser dienten jahrelang als zu Hause und erfüllten später den Zweck einer zusätzlichen Alterssicherung. Immobilien sind in jedem Fall eine Kapitalanlage. Grundsätzlich kann beobachtet werden, dass die Immobilienpreise steigen. Wer eine Immobilie längerfristig halten will, sollte sich im Vorfeld darüber informieren, in welchen Regionen und für welche Objekte eine positive Wertentwicklung zu erwarten ist.

Ist es sinnvoll, in Immobilien zu investieren?

Viele fragen sich, wann der richtige Zeitpunkt ist, um in Immobilien zu investieren. „Soll ich jetzt in Immobilien investieren?“.

Die aktuelle Niedrigzinspolitik und die Unsicherheiten hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklungen nach der weltweiten Coronapandemie machen Immobilien als Investitionsobjekte immer interessanter. Sparen hat an Reiz verloren, auch die Börsen sind aktuell nicht wirklich einzuschätzen. Immobilien sind insgesamt ein knappes Gut. Daher ist zu erwarten, dass sie mittel- und langfristig nicht an Attraktivität als Investment verlieren.

In Immobilien gut investieren

Wie sollte man anfangen, in Immobilien zu investieren?

Wer bisher noch nicht in Immobilien investiert hat, steht wahrscheinlich vor sehr vielen offenen Fragen. Es macht wenig Sinn, sich auf Immobilienportalen eine hübsche Wohnung oder ein nettes Häuschen zu suchen und sein Kapital ohne weitere Überlegungen dort zu investieren.

Klarheit über die Möglichkeiten schaffen

Der erste Schritt für einen Immobilieninvestor ist, herauszufinden, wie hoch das Kapital ist, das er investieren kann. Niemals darf der Investor seine gesamten Ressourcen ausschöpfen, um eine Immobilie zu erstehen. Es muss immer ein Puffer zur Sicherheit bei Reparaturen, Mietausfall oder ähnlichen Schwierigkeiten gegeben sein. In Zeiten, in denen die Hypothekenzinsen so niedrig sind wie aktuell, lohnt sich auch die Überlegung, ob die eigene Immobilie fremdfinanziert werden sollte. Einer der Grundsätze für erfolgreiche Investoren lautet: „Use other peoples money.“ Eine Hypothek kann geeignet sein, um gewinnbringende Investitionen in Immobilien zu tätigen, ohne sein eigenes Kapital angreifen zu müssen.

Immobilieninvest - Wie anfangen beim Investment mit Immobilie

Fachwissen über Immobilien erwerben

Im zweiten Schritt braucht der junge Investor Fachwissen im Bereich Immobilien. Kluge Investoren achte auf die Renditechancen ihrer Objekte, sie hüten sich davor, Immobilien nach Geschmack oder Lust und Laune auszusuchen. Begriffe wie Wertentwicklung, Lage oder auch Aspekte wie die Entwicklung der Region, in der die Immobilie liegt, sollten bekannt sein. Sie spielen später eine große Rolle bei der Frage, ob sich das Investieren in Immobilien gelohnt hat.

Rechtliche Grundlagen kennenlernen

Im dritten Schritt darf der Anfänger sich über Abgaben, Steuern und rechtliche Fragen zum Thema Immobilieninvestment informieren. Es ist sinnvoll, sich mit einem kompetenten Berater in Verbindung zu setzen, von dem der Neuling einiges zum Thema „In Immobilien investieren“ lernen kann. Das HDB-Netzwerk hält zahlreiche Experten speziell für unsere Kunden bereit, die sich mit Immobilieninvestment befassen wollen. Unsere Experten vermitteln zum Thema „Immobilieninvestment“ Grundlagen und geben Insider-Tipps, die dabei helfen, wertvolle Zeit oder Geld zu verschwenden, weil das Lehrgeld für Anfängerfehler zu Buche schlägt. Eine Immobilieninvestment Beratung zahlt sich grundsätzlich dadurch aus, dass Kenner und Könner höhere Renditen erzielen. Unser Immobilienservice ist ein kompetenter und erfahrener Partner für jeden, der lernen will, wie mit Immobilien gutes Geld verdient werden kann.

Erste Gehversuche auf dem Immobilienmarkt

Im vierten Schritt kann es dann konkret losgehen. Jetzt gab es genug Theorie und Thesen, die erste Immobilie kann gesucht und gekauft werde.

Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Immobilien Investment

Es gibt viele Möglichkeiten, Wohlstand aufzubauen, bei denen der Erfolg auch davon abhängt, wie langfristig die Investitionen getätigt werden können. Im Immobilieninvestment ist das anders. Selbstverständlich können junge Menschen mit Immobilien satte Gewinne machen. Das gleiche gilt jedoch auch für Menschen mit höherem Lebensalter. Kaufmännisches Geschick und der gute Riecher für lukrative Geschäfte sind nicht an ein spezielles Lebensalter gebunden. Erfolg als Immobilieninvestor liegt nicht am Alter, sondern am Sachverstand. Deshalb spielt es keine Rolle, in welcher Lebensphase jemand beginnt, ins Immobiliengeschäft einzusteigen.

Die Frage nach dem monatlichen Einkommen beziehungsweise dem Vermögen, das vorhanden sein muss, um in Immobilien investieren zu können, lässt sich relativ einfach beantworten. Wichtig ist, dass die regelmäßigen Einkünfte wie etwa der Nettoverdienst ausreichend hoch sind, um die Lebenshaltungskosten zu decken. Gerade am Anfang braucht der Immobilieninvestor für sich selbst und gegebenenfalls seine Familie eine stabile Basis.

Auch Arbeitnehmer mit mittelmäßigem Einkommen können in Immobilien investieren. In diesen Fällen sind die Investitionssummen nicht so groß wie beim Gutverdiener, eine potenzielle Hypothekenbelastung fällt geringer aus als bei Menschen, die wirtschaftlich gut dastehen. Wer mit wenig Geld in Immobilien investieren will, sollte in jedem Fall vermeiden, sich zu überfordern. Eine kleine Eigentumswohnung oder ein Ferienhaus können genauso ein guter Anfang sein wie ein Mietshaus oder ein Gewerbeobjekt. Immobilien lohnen sich für den, der sie sich leisten kann. Der Investor muss auch in der Lage sein, mit langem Atem auf die Rendite warten zu können. Nur dann kann er fahren überbrücken, in denen es auf dem Immobilienmarkt kurzfristig nicht so gut läuft, wie er es erwartet hat.
Nichts ist schlimmer, als auf die erhoffte Rendite verzichten müssen und stattdessen die Ankündigung einer Zwangsvollstreckung in Händen zu halten.

Wer eine Hypothek beantragt, muss Einkommensnachweise vorlegen. Beim Selbstständigen ist das in der Regel der Steuerbescheid. Da auch selbstständige Geld verdienen, lohnt sich für sie das Investment in Immobilien ebenso wie für Angestellte und Arbeitnehmer. Unter Umständen kann der selbstständige durch den Kauf einer Immobilie also gar Steuern sparen. Ein kompetenter Berater wie etwa beim HDB-Immobilienservice kennt die Besonderheiten, die auf Selbstständige anzuwenden sind.

Nicht immer ist Eigenkapital eine Bedingung, um mit dem Immobiliengeschäft zu beginnen. So ist beispielsweise eine Investition in einen Immobilienfonds eine Art, in Immobilien zu investieren. Für Anfänger lohnt sich diese Form der Investition meist. Wenn der Immobilienfonds gut läuft, können die Gewinne angespart werden, um Eigenkapital zu bilden. Damit können dann größere Investitionen getätigt werden. Es gibt zahlreiche Investitionsstrategien für nahezu jede Ausgangslage. Eine unabhängige Beratung wie beim HDB-Immobilienservice zeigt die Möglichkeiten mit allen Chancen und Risiken auf.

Eine weitere Möglichkeit ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren, ist gegeben, wenn man sich entscheidet zu zweit in Immobilien zu investieren. In diesem Fall kann einer das Eigenkapital aufbringen. Wer seine Immobilien vermieten möchte, kann dann mit seinem Mietanteil die Hälfte des Eigenkapitals an seinen Partner zurückerstatten. Diese Möglichkeit gibt es auch, wenn man sich entscheidet, mit Freunden in Immobilien zu investieren. Alle Konditionen sollten schriftlich festgehalten werden, damit es nicht irgendwann zu Streitigkeiten kommt, wenn man sich entschließt, gemeinsam in Immobilien zu investieren. Ein Anwalt für immobilienfragen kann zu diesen Themen gute und hilfreiche Tipps geben.

Von Crowd-Investing spricht man, wenn eine Gruppe sich zum Investieren zusammenfindet. Es ist die Chance, mit geringem Kapitaleinsatz in Projekte zu investieren, die eine hohe Rendite versprechen. Crowd-Investing ist ebenso mit Risiken verbunden wie Investitionen allgemein. Der Vorteil ist, dass nicht nur die Gewinne, sondern auch die Verluste auf mehrere Personen aufgeteilt werden.

Es gibt Regionen, in denen für Immobilien eine höhere Wertsteigerung zu erwarten ist als in anderen Regionen. Noch immer herrscht in den städtischen Gebieten Wohnungsnot. Ländliche Regionen dagegen haben unter der Abwanderung der Bewohner zu leiden. Selbstverständlich sind Immobilien in Ballungsgebieten die aufgrund ihrer Infrastruktur, Arbeitsplatzangebote und Bildungs­möglichkeiten attraktiver. Sie sind jedoch auch teurer. Außerdem liegen auf Immobilien in Ballungsräumen inzwischen oft Bedingungen wie etwa der Milieuschutz. Genaue Informationen sind hier wichtig, um keine Pleite zu erleben. Die naive Vorstellung, eine preisgünstige Immobilie in einer unattraktiven Gegend zu kaufen, um dann später eine hohe Wertsteigerung zu erfahren, bewahrheitet sich in der Regel nicht. Aus diesem Grund kaufen kluge Investoren in attraktiven Regionen. Letztlich bestimmt die Größe der Nachfrage im Verhältnis zum Angebot den Wert einer Immobilie.

Strategien des Immobilien-Investments

Strategien des Immobilien-Investments

Wer damit beginnt, in Immobilien zu investieren, wird in der ersten Zeit mit zahlreichen Fremdwörtern und Fachbegriffen in Kontakt kommen. Viele dieser Begriffe klingen für den Anfänger wie böhmische Dörfer. Damit Immobiliengeschäfte kein Buch mit 7 Siegeln bleiben, werden die wichtigsten Begriffe hier erklärt:

Was versteht man unter Buy and hold?

Buy an hold heißt übersetzt: Kaufen und halten. Hierbei handelt es sich um eine Investitionsstrategie. Auch die Schreibweise „Buy and Hold“ ist zu finden. Buy and hold bedeutet, dass der Immobilieninvestor ein Objekt kauft, und es in seinem Portfolio verbleibt. Das klassische Buy and hold liegt vor, wenn das gekaufte Objekt vermietet wird. Die beste Methode ist, ein vermietetes Objekt zu kaufen. Auf diese Art und Weise kann der Investor seine Miete einstreichen und die Immobilie darüber refinanzieren. Um mit dieser Strategie erfolgreich zu sein, sollte die Immobilie langjährig und gut vermietet sein. Dann hat der Eigentümer kaum Arbeit mit seiner Investition. Optimal ist, wenn der Mieter eine Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt. Dann kann die Miete erhöht werden und die Einnahmen steigen. Diese Strategie eignet sich sehr gut für Neulinge im Immobiliengeschäft.
Zu den Buy and hold-Strategien gehören passive Investitionsformen wie Core, Super Core und Core+. Die Renditen sind aktuell rückläufig. Risiken bestehen auch durch politische Vorhaben wie den Mietpreisdeckel. Oft nutzen Anleger wie Unternehmen aus der Finanzbranche diese Strategien. Bei etwa 2 bis 3 % Rendite bietet Buy and hold keinen Weg zum schnellen Reichtum.

Value Add – die schnellste Methode, um reich zu werden

Das Gegenstück zu Buy and hold ist Buy and sell (auch: Buy and Sell). Diese Strategie wird auch Value Add-Strategie genannt. Hier werden Immobilien aufgewertet und verkauft. Das alles soll so schnell wie möglich gehen. Die entsprechenden Investoren achten nicht auf die Spekulationssteuer. Diese Strategie eignet sich nur für große Investoren. Eine Sonderform ist die Opportunistic-Strategy. Die Methode ist identisch, doch werden noch höhere Summen in die Aufwertung der Immobilien investiert. Hier entstehen häufig die im Volksmund als „Edelimmobilien“ bezeichneten Objekte. Wer diese Strategie verfolgt, muss Angebot und Nachfrage genau kennen. Außerdem sollte er die Zahlungsfähigkeit seiner Zielgruppe im Auge behalten. Buy and sell wird inzwischen häufiger angewandt als Buy and hold.

Was macht die 1/3/10-Strategie aus?

Diese Strategie ist für all diejenigen, die langfristig anlegen wollen, optimal. Sie dauert exakt zehn Jahre. Diese Jahre werden wie folgt verwendet: Im ersten Jahr wird eine Immobilie gekauft, die gute Mieteinnahmen generiert. Danach wird sie drei Jahre lang aufgewertet und anschließend für höhere Miete noch sieben Jahre lang vermietet. Nach zehn Jahren kann sie verkauft werden, ohne dass Spekulationssteuer anfällt. Der Verkaufspreis liegt durch die Wertsteigerung deutlich über dem Kaufpreis.

Fix und Flip

Auch diese Strategie ist beliebt unter Investoren. Die Schreibweisen „Fix and Flip“ oder „Fix & Flip“ sind übrigens ebenso gebräuchlich. Hier geht es darum, minderwertige, renovierungsbedürftige Immobilien zu kaufen. Durch Sanierung und Renovierung werden sie aufgewertet und schnell wieder verkauft. Diese Strategie darf nicht zu oft genutzt werden, denn es gilt die 3-Objekte-Regel. Die Gründung einer Immobilien GmbH sollte in Betracht gezogen werden, damit der private Immobilieninvestor seine Gewinne nicht ans Finanzamt zahlen muss. Das könnte passieren, wenn das Finanzamt ihn als gewerblichen Immobilienhändler einstuft.

Die häufigsten Fragen und Antworten zum Thema Immobilien-Investment

Werden die Immobilienpreise wieder sinken?

Prognosen abzugeben ist nie leicht, bei der Frage nach den Immobilienpreisen ist es unmöglich. Grundsätzlich sind Immobilien eine rentable Anlageform. Wie sich die Preise entwickeln, hängt immer von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab. Da Investoren zunehmend zur Value Add-Strategie tendieren, ist der Kauf von Immobilien sehr sinnvoll. Mittel- und langfristig werden sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten steigen.

In welchem Land lohnt es sich, Immobilien zu kaufen?

Die Frage nach dem Standort einer Immobilie hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt werden soll. Wer langfristige Renditen wünscht, kann preiswerte Immobilien in Wachstumslagen kaufen. Wer kurzfristig Gewinne erzielen will, wird eher in Toplagen kaufen und zu Buy and sell tendieren. Wer Immobilien im Ausland kaufen will, muss sich mit den Gegebenheiten bestens auskennen. Hier sollte in jedem Fall ein Berater hinzugezogen werden.

Welche Geldanlage ist zurzeit sinnvoll?

Da Sparer für ihr Geld kaum Zinsen bekommen, sind Immobilienanlagen eine sinnvolle Alternative. Auch die Aktienmärkte sind lukrativ für Anleger. Ein Experte für Investitionen kann viele Hinweise über die richtige Mischung der Anlagen geben.

Welche Immobilienfonds sind zu empfehlen?

Der UniImmoDeutschland von UnionInvestment gehört aktuell zu den besten deutschen Fonds. Wer global in Immobilien investieren will, sollte sich den Grundbesitz Global der DWS anschauen. Auch der HausInvest-Fonds der Commerz Real Invest¬ment¬gesell¬schaft wird vielen Anlegern empfohlen. Grundsätzlich sollte der Investor sich entscheiden, ob er in offene oder in geschlossene Immobilienfonds investieren will.

Was sind offene und geschlossene Immobilienfonds?

Offene Fonds investieren in zahlreiche diverse Immobilien, während geschlossene Fonds sich nur auf einziges Immobilienprojekt konzentrieren. Die Rendite kann bei geschlossenen Fonds größer sein, allerdings ist auch das Risiko höher.

Wie viel Prozent Rendite sollte eine Immobilie einbringen?

Die Strategie, die der Anleger wählt, bestimmt die Rendite. Dabei ist es eine Frage der individuellen Persönlichkeit. Wer aktives Investment betreibt (z.B. Value Add-Strategie) wird mehr Rendite erzielen als derjenige, der eher passiv bleibt und Buy and hold vorzieht. Es kommt immer auch auf die eigene Lebenssituation an, welche Strategie bevorzugt wird.

Wo gibt es die günstigsten Immobilien in Deutschland?

Die günstigsten Immobilien in Deutschland gibt es in eher unattraktiven Lagen. Außer in Sachsen gibt es in Ostdeutschland viel Immobilie für wenig Geld. Es ist allerdings fraglich, ob die Preise dort so steigen, dass der niedrige Kapitaleinsatz hohe Gewinne bringt.

Wann und wo lohnt sich eine Investition in Immobilien?

Die Frage müsste eher lauten: „Wann und wo lohnt sich eine Investition in Immobilien nicht?“

Immobilienbesitz ist immer positiv zu sehen. Dabei kann jeder aktive und kluge Investor auf Gewinne hoffen. Nur, wer unüberlegte Entscheidungen trifft oder unrealistische Vorstellungen von der Rendite hat, wird enttäuscht werden. Wer dagegen mit beiden Beinen auf dem Boden bleibt und sich frühzeitig einen Experten als Berater holt, kann mit Immobilieninvestitionen kaum scheitern. Schon die selbst genutzte Immobilie ist ein Renditeobjekt. Je höher die Mieten steigen, umso rentabler ist das Wohnen in der eigenen Wohnung.