Essentials aus dem ImmobilienSpecial

Das Steuersparpotential und diverse Möglichkeiten der Gestaltung sind bei Immobilien eine wirksame Komponente. Daher wurde für die Steuersparvariante Immobilien ein spezieller Wissensbereich eingerichtet, das ImmobilienSpecial. Die Möglichkeiten, Steuern zu senken beziehungsweise Steuern zu sparen, sind bei Immobilienkauf und Verwaltung von Immobilien hoch. Wichtig ist es dabei, das gesamte Potenzial der Steuersparoptionen auszunutzen, vorausschauend zu planen und eine Strategie zu entwickeln. Es ist auf jeden Fall empfehlenswert, den Kauf intensiv vorzubereiten, sich das notwendige Wissen anzueignen und Fachleute wie Steuerberaterinnen und Steuerberater, Notarinnen und Notare mit ins Boot zu holen. Sinnvoll ist ebenfalls, zu diesem Zeitpunkt eine Exit-Strategie vorzubereiten, da schon beim Einstieg der Ausstieg aus einer Immobilie zu berücksichtigen ist. Es ist zu empfehlen, nie ohne persönlichen und steuerlichen Plan überstürzt eine Immobilie zu erwerben. Immobilien richtig Steuern – das ist die Kunst und der Anspruch, der zur Realität wird.

Die erste Frage, die sich Unternehmer und Unternehmerinnen stellen, die eine Immobilie erwerben, lautet: wohin wird die Immobilie gehören?

Die Antwort darauf ist entweder Privatvermögen oder Betriebsvermögen. Wer kein Unternehmen sein eigen nennt, sollte prüfen, ob es nicht im Zuge der Anschaffung von Immobilien sinnvoll wäre, ein Unternehmen zu gründen. Dann sind Sie Immobilienunternehmerin oder Immobilienunternehmer. Diese Überlegung ist vor allem dann angebracht, wenn die Zahl Ihrer Immobilienobjekte ansteigt. Es ist ratsam, zu prüfen, welche verschiedene Vorteile eine Immobilien GmbH mit sich bringt.

Die meisten Personen gehen davon aus, dass eine vermietete Immobilie am besten im Privatvermögen aufgehoben ist. Dies hängt damit zusammen, dass erst nach 10 Jahren Haltedauer der Immobilie eine Veräußerung steuerfrei ist. Ob es die beste Option für Immobilienbesitzer ist, wird an folgenden Beispielen deutlich:

Aktuell gelten in Deutschland verschiedene Steuersätze und Tarife. Es gibt einen linearen Steuertarif bei Kapitalgesellschaften und einen progressiven Einkommensteuertarif. Es gilt, diese unterschiedlichen Steuersätze für sich selbst zu nutzen. Eine empfehlenswerte Kombination bilden dabei grundsätzlich Immobilien-Besitz in Verbindung mit einer Kapitalgesellschaft.

Bei einem Spitzensteuersatz von aktuell 42% endet der Freibetrag beim progressiven Einkommensteuertarif bei einem zu versteuernden Einkommen von knapp 57.000 Euro.

Es ist daher sinnvoll, Einkünfte zu erzielen, die im Rahmen dieses Freibetrages liegen. In diesem Bereich fallen keine Steuern an. Wie das genau funktioniert, erfahren Sie als Immobilieninvestorin oder Immobilieninvestor im ImmobilenSpecial und auf der Seite „Steuer-Spar-Checkliste“. Bei Kapitalgesellschaften fallen Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer (bis auf Ausnahmen) ab dem ersten Euro an. Die Gewerbesteuer beträgt im Durchschnitt etwa 15%. Es gibt jeweils einen Punkt, ab dem es sich für Ledige und für Verheiratete lohnt, darüber nachzudenken, ein Unternehmen zu gründen.

Bei Ledigen liegt dieser Punkt bei ca. 30.000 Euro zu versteuerndem Einkommen. Um die Kosten für eine Kapitalgesellschaft mit zu berücksichtigen, planen Sie vorsichtshalber 40.000 Euro ein.

Es lohnt sich, diese Grenze zu merken, selbst wenn Sie aktuell keine Unternehmerin oder Unternehmer sind. Sie sind Immobilieninvestorin bzw. -investor und könnten für weitere zukünftige Immobilientransaktionen eine eigene Kapitalgesellschaft gründen? Mit einer reinen Immobilien GmbH, die ausschließlich vermietet, tragen Sie einen Steuersatz von 15%, wenn Sie von der Gewerbesteuer befreit wären. Diese Befreiung erfordert Voraussetzungen, die nicht sofort zu überblicken sind.

Oft werden Immobilien erworben, die zum Zeitpunkt des Kaufes eine Sanierung notwendig haben. Es ist für die Käufer daher wichtig, sich beim Erwerb Gedanken über einen späteren Verkauf zu machen. Vorausschauende Käuferinnen und Käufer planen vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag der Immobilie die Kosten für die Sanierung. Diese Kostenkalkulation ist ebenfalls unerlässlich für die Entscheidung, ob das Objekt in den Privatbesitz übernommen wird oder besser in die eigene Immobilien GmbH übertragen wird. Vor allem dann, wenn eine Sanierung mit hohen Kosten geplant wird, ist es oft ratsam, die Immobilie in den Privatbereich zu integrieren. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten, z.B. den Einkünften aus nichtselbstständiger Tätigkeit, verrechnet.

Andererseits kann es ebenfalls sinnvoll sein, die Immobilie Ihrem Betriebsvermögen zuzuordnen. Dies ist z.B. der Fall, wenn Sie nach erfolgreicher Sanierung die Immobilie mit hohem Gewinn innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf veräußern. Dann trifft die 10-Jahres-Frist für steuerfreien Verkauf bei Privatvermögen nicht zu und potenziell hohe Steuerforderungen kommen auf Sie zu. In diesem Fall ist es sinnvoll, die Immobilie als Betriebsvermögen der Immobilien-GmbH anzuschaffen.

Zusätzlich zu diesen Überlegungen ist es maßgebend, wie hoch die Sanierungskosten im Verhältnis zu den Anschaffungskosten sind. Wenn diese in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung mehr als 15% des Kaufpreises betragen, sind diese sofort abzugsfähigen Kosten zu den Anschaffungskosten zu addieren und zu aktivieren. Sie wirken sich zukünftig als Aufwand für Abschreibungen aus, mit jährlich 2,00% oder 2,50%.